Sanja Verovnik
Najemnine v Sloveniji rastejo precej hitreje kot v večini evropskih držav. Medtem ko so se v evrskem območju v letu dni v povprečju zvišale za 4,2 odstotka, je bila rast pri nas kar 9,6-odstotna. Slovenija se je tako znašla na vrhu lestvice dvajsetih držav, ki jo je objavil mednarodni nepremičninski portal Global Property Guide. Podatki se nanašajo na obdobje od drugega četrtletja 2025 do drugega četrtletja 2026 in kažejo, da so razlike med posameznimi evropskimi državami precejšnje. Medtem ko se v nekaterih najemnine skoraj ne spreminjajo, drugod še naprej občutno rastejo.
Sloveniji se je najbolj približala Bolgarija, kjer so se najemnine v primerljivem obdobju zvišale za 9,5 odstotka. Sledijo Grčija s 6,5-odstotno rastjo, Litva s 5,5-odstotno in Slovaška s 5,4-odstotno rastjo. Na Nizozemskem so se najemnine zvišale za 5,2 odstotka, na Portugalskem za 5,1 odstotka, v sosednji Avstriji pa za 4,8 odstotka. Razlika med Slovenijo in Avstrijo je tako skoraj dvakratna. Še izrazitejši je razkorak v primerjavi z Nemčijo, kjer so se najemnine zvišale za 2,1 odstotka, in Francijo, kjer je bila rast 1,6-odstotna. Na Finskem so se v letu dni zvišale za komaj 0,03 odstotka, kar pomeni, da so praktično stagnirale. Global Property Guide to povezuje tudi z obsežno stanovanjsko gradnjo v Helsinkih v preteklem desetletju, zaradi katere se je ponudba stanovanj približala povpraševanju.
Razlika med Slovenijo in Avstrijo je tako skoraj dvakratna
Kaj takšna rast pomeni za najemnike? Če bi se najemnina za stanovanje, ki je pred letom dni znašala 600 evrov, zvišala za 9,6 odstotka, bi najemnik danes zanj plačeval 657,60 evra oziroma skoraj 58 evrov več na mesec. Pri najemnini 800 evrov bi enaka podražitev pomenila dodatnih 76,80 evra mesečno oziroma dobrih 920 evrov več na leto. Gre seveda za ponazoritev, saj povprečna rast najemnin ne pomeni, da so se za toliko zvišale najemnine prav vsem najemnikom. Spremembe so lahko različne glede na lokacijo, vrsto stanovanja in najemno pogodbo.
Zakaj najemnine v Sloveniji tako hitro rastejo?
Razlogov za izrazito rast najemnin v Sloveniji je več. Kot pojasnjuje Mojca Žižek Mesarec, direktorica nepremičninske agencije Galea nepremičnine, na podražitve vplivajo predvsem omejena ponudba kakovostnih najemnih stanovanj, visoke cene nepremičnin in stroški njihovega vzdrževanja. Pomemben dejavnik je tudi dejstvo, da si številni zaradi visokih nakupnih cen ne morejo privoščiti lastnega stanovanja, zato ostajajo na najemnem trgu, kar dodatno povečuje povpraševanje.
Toda kako dolgo lahko najemnine še rastejo? Sogovornica meni, da je njihova glavna omejitev kupna moč najemnikov. "Ko strošek bivanja postane previsok glede na njihove prihodke, se začnejo odločati za manjša ali starejša stanovanja oziroma iščejo možnosti zunaj mesta," pojasnjuje. Dolgoročno bi lahko razmere po njeni oceni izboljšala predvsem večja ponudba cenovno dostopnih najemnih stanovanj. Večja izbira kakovostnih stanovanj bi najemnikom omogočila lažje iskanje primernega doma, lastnike pa spodbudila k postavljanju realnejših najemnin. Kljub temu Žižek Mesarec opozarja, da je nadaljnje gibanje najemnin težko napovedovati. Razmere na nepremičninskem trgu ocenjuje kot precej kaotične, ne le pri najemninah, temveč tudi pri prodajnih cenah nepremičnin, ki so po njenem mnenju za marsikoga že nerealne.
Da se najemnine v Sloveniji zvišujejo hitreje kot v večjem delu Evropske unije, kažejo tudi podatki evropskega statističnega urada Eurostat. Po podatkih, objavljenih 1. oktobra letos, so se najemnine v EU v drugem četrtletju 2026 v primerjavi z enakim obdobjem lani zvišale za tri odstotke. Pri primerjavi drugega četrtletja letos z letnim povprečjem 2025 pa je Slovenija z 10,2-odstotno rastjo zaostala le za Romunijo in Hrvaško. Gre za različni primerjalni obdobji, zato odstotkov ni mogoče neposredno enačiti, obe primerjavi pa kažeta na izrazito rast najemnin v Sloveniji.
Nekateri lastniki stanovanja raje pustijo prazna
Žižek Mesarec je prepričana, da bodo za dolgoročno izboljšanje razmer potrebne tudi spremembe na državni ravni, predvsem na področju davčne politike in stanovanjske zakonodaje. Pri tem opozarja na obdavčitev prihodkov od oddajanja nepremičnin, ki jo lastniki upoštevajo pri določanju najemnin. Kot pravi, mora biti oddajanje nepremičnine za lastnika tudi ekonomsko smiselno, zato želi davčne obveznosti upoštevati pri postavljanju najemnine. Kot drugo težavo izpostavlja stanovanjsko zakonodajo, ki po njeni oceni lastnike preveč obremenjuje in jim ne zagotavlja zadostne pravne varnosti. Prav zaradi bojazni pred težavami z najemniki in dolgotrajnimi postopki se nekateri lastniki po njenih besedah raje odločijo, da bodo stanovanje pustili prazno, kot da bi ga oddajali. To pa dodatno zmanjšuje ponudbo na najemnem trgu.
"Če želimo več stanovanj za dolgoročni najem in dostopnejše najemnine, moramo ustvariti pogoje, v katerih se bo lastnikom oddajanje splačalo, najemniki pa bodo imeli zagotovljeno ustrezno zaščito," poudarja. Ključno je po njenem mnenju ravnovesje med pravicami in odgovornostmi obeh strani.
Podatki o rasti najemnin tako znova odpirajo vprašanje dostopnosti stanovanj v Sloveniji. Za gospodinjstva, ki si nakupa lastne nepremičnine ne morejo privoščiti, višje najemnine pomenijo vse večje breme. Čeprav se najemnine ne morejo zviševati neomejeno, saj jih na koncu omejuje kupna moč najemnikov, pa brez večje ponudbe cenovno dostopnih stanovanj bistvenega izboljšanja razmer ni mogoče pričakovati.
