Sanja Verovnik
Koliko je po novem vredno vaše stanovanje, hiša ali zemljišče? Odgovor na to vprašanje bodo lastniki nepremičnin predvidoma dobili prihodnjo pomlad, ko bo Geodetska uprava Republike Slovenije (Gurs) na novo izračunala posplošene vrednosti približno devetih milijonov nepremičnin. Razlog za novo vrednotenje je nadaljnja rast cen na nepremičninskem trgu, zaradi katere trenutno veljavne vrednosti ne odražajo več dejanskih tržnih razmer.
Po prvih ocenah bi se lahko posplošene vrednosti nekaterih nepremičnin zvišale do deset odstotkov, vendar dvig ne bo enak za vse. Odvisen bo predvsem od vrste nepremičnine, njene lokacije in drugih značilnosti. Kdaj bodo znani novi izračuni, kako bodo lastniki lahko preverili vrednosti svojih nepremičnin in kaj lahko storijo, če se z njimi ne bodo strinjali, smo vprašali direktorja Urada za množično vrednotenje nepremičnin, mag. Dušana Mitrovića.
Gurs mora po zakonu o množičnem vrednotenju nepremičnin najmanj vsaki dve leti preveriti, ali veljavni modeli vrednotenja še ustrezajo razmeram na nepremičninskem trgu. Sedanji modeli odražajo stanje na 1. januar 2025, vendar po Mitrovićevih besedah zaradi nadaljnje rasti cen ne ustrezajo več trenutnim tržnim razmeram. Da so se nepremičnine še dražile, potrjujeta tudi Gursovi poročili o trgu nepremičnin za leto 2025 in prvo polletje 2026.
Gurs naj bi dokončne predloge modelov vrednotenja pripravil do februarja 2027
Nove vrednosti predvidoma znane aprila
V prvi polovici letošnjega leta so se stanovanja v večstanovanjskih stavbah na ravni države v primerjavi z drugim polletjem 2025 podražila za osem odstotkov, stanovanjske hiše pa za štiri odstotke. Srednja cena kvadratnega metra rabljenega stanovanja v večstanovanjski stavbi je v Sloveniji prvič presegla 3500 evrov, v Ljubljani pa 5600 evrov. Skupna vrednost nepremičninskih poslov je v prvem polletju znašala približno 1,8 milijarde evrov, kar je 13 odstotkov več kot v prejšnjem polletju.
Zaradi takšnih razmer je Gurs modele vrednotenja prilagodil in jih že posredoval v usklajevanje strokovni javnosti in občinam. Kot pojasnjuje Mitrović, imajo te do 2. decembra letos možnost podati pripombe in predloge. Na geodetski upravi jih bodo preučili in strokovno utemeljene tudi upoštevali pri pripravi dokončnega predloga novih modelov. Javno bodo objavili tako prejete pripombe in predloge kot tudi podatke o tem, katere so upoštevali.
Po njegovih pojasnilih naj bi Gurs dokončne predloge modelov vrednotenja pripravil do februarja 2027 in jih v obliki predloga uredbe posredoval vladi v sprejem. Novi modeli bodo odražali razmere na nepremičninskem trgu na dan 1. januar 2027. Na geodetski upravi ocenjujejo, da bo vlada uredbo o določitvi modelov vrednotenja nepremičnin sprejela aprila prihodnje leto. Šele po njenem sprejetju bo sledil množični preračun vrednosti nepremičnin. Kot pojasnjuje Mitrović, bodo v 14 dneh po sprejetju uredbe preračunali vrednosti vseh približno devetih milijonov nepremičnin, vpisanih v evidenco vrednotenja nepremičnin. Takrat bodo novi podatki tudi javno dostopni.
Lastniki pa po pošti ne bodo prejeli posebnega obvestila o tem, koliko je po novem vredna njihova nepremičnina. Mitrović opozarja, da zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin posebnega seznanjanja lastnikov ne predvideva več. To pomeni, da bodo morali lastniki nove vrednosti preveriti sami, in sicer z vpogledom v spletno evidenco vrednotenja nepremičnin. Za iskanje bodo potrebovali identifikacijske številke svojih nepremičnin. Podatki o posplošenih vrednostih bodo brezplačno in javno dostopni vsakomur, ne le lastnikom.
Stanovanja, hiše in zazidljiva zemljišča bodo vredna več
Koliko višje bodo nove posplošene vrednosti? Direktorja Urada za množično vrednotenje nepremičnin pojasnjuje, da je natančno zvišanje za zdaj zelo težko napovedati, saj dokončnih izračunov še ni mogoče opraviti. Za množični preračun vseh devetih milijonov nepremičnin je namreč treba izdelati poseben računalniški algoritem, ki omogoča sočasen izračun njihovih vrednosti. Njegova izdelava zahteva čas in denar, zato se je lotijo šele po tem, ko vlada sprejme modele vrednotenja. Kljub temu na Gursu že imajo okvirno oceno pričakovanih sprememb. "Ocenjujemo, da se bodo posplošene vrednosti zvišale do 10 odstotkov, odvisno od vrste nepremičnin in od lokacije nepremičnin," je jasen.
Največ sprememb gre tako pričakovati pri stanovanjskih nepremičninah in zemljiščih, namenjenih gradnji. Po Mitrovićevih besedah bodo višje predvsem posplošene vrednosti stanovanj, stanovanjskih hiš in zazidljivih zemljišč. Nasprotno pa se vrednosti pisarn, poslovnih lokalov in industrijskih nepremičnin po njegovih ocenah ne bodo bistveno spreminjale. Pri tem je pomembno poudariti, da napovedano zvišanje do deset odstotkov ne pomeni enakega dviga vrednosti vseh stanovanj ali hiš. Kolikšna bo sprememba pri posamezni nepremičnini, bo znano šele po dokončnem preračunu.
Na izračun posplošene vrednosti namreč vpliva več dejavnikov. Kot pojasni naš sogovornik, so lastnosti, ki se upoštevajo pri posamezni vrsti nepremičnine, podrobno določene in opisane v evidenci modelov vrednotenja nepremičnin. Med najpomembnejšimi so vrsta nepremičnine, torej ali gre za stanovanje, pisarno, kmetijsko zemljišče oziroma drugo vrsto nepremičnine, njena lokacija, velikost, starost, vzdrževanje in kakovost. Prav zaradi razlik v teh značilnostih se lahko posplošene vrednosti nepremičnin spreminjajo različno.
Kaj lahko storijo lastniki, ki se z novo vrednostjo ne bodo strinjali?
Novo vrednotenje lahko odpre tudi vprašanje, kaj storiti, če bo lastnik prepričan, da je njegova nepremičnina ocenjena previsoko oziroma da izračun ne odraža njenih dejanskih značilnosti. Mitrović razloži, da zakon za takšne primere predvideva poseben postopek, imenovan uveljavljanje posebnih okoliščin. Gre za možnost, ki jo sogovornik opisuje kot neke vrste pritožbo, vendar postopek ni enak običajni pritožbi, pri kateri bi lastnik zgolj pisno izrazil nestrinjanje z ocenjeno vrednostjo. Če želi uveljavljati posebne okoliščine, mora najeti cenilca, ki v skladu z merili, določenimi v zakonu o množičnem vrednotenju nepremičnin, izdela elaborat o uveljavljanju posebnih okoliščin. "Lastnik mora nato izdelani elaborat posredovati geodetski upravi. Ta ga je dolžna obravnavati v splošnem upravnem postopku in o svojih ugotovitvah izdati ustrezen upravni akt, torej sklep oziroma odločbo."
To pomeni, da mora lastnik, ki želi doseči spremembo posplošene vrednosti zaradi posebnih okoliščin, za utemeljitev svoje zahteve pridobiti strokovno izdelan elaborat. Samo nestrinjanje z izračunano vrednostjo za takšen postopek ne zadostuje.
Do novih vrednosti je sicer še nekaj mesecev. Najprej mora Gurs zaključiti usklajevanje modelov s strokovno javnostjo in občinami, nato mora predlagane modele potrditi vlada. Če bodo postopki potekali po predvidenem časovnem načrtu, bodo lastniki predvidoma aprila oziroma najpozneje v 14 dneh po sprejetju vladne uredbe lahko na spletu preverili, koliko je po novem ocenjena njihova nepremičnina. O tem jih država ne bo posebej obveščala, zato bodo morali za vpogled poskrbeti sami.
