Sanja Verovnik
Za kvadratni meter rabljenega stanovanja v Ljubljani je bilo treba v prvi polovici letošnjega leta odšteti že 5630 evrov, v Mariboru je cena prvič presegla tri tisočake, tik pod to mejo pa ostaja Celje. Še globlje so morali v žep seči kupci novogradenj, saj so cene novih stanovanj v prestolnici pri posameznih projektih presegle celo 10.000 evrov za kvadratni meter. In čeprav se zdi, da so nepremičnine za vse več ljudi finančno nedosegljive, trg ne kaže znakov pocenitev. Nasprotno, cene še naprej rastejo, kupoprodajnih poslov pa je bilo v prvi polovici letošnjega leta več kot v drugi polovici lanskega. Koliko torej danes stanejo stanovanja in hiše v posameznih slovenskih mestih in kaj lahko kupci pričakujejo v prihodnje?
Odgovore prinaša najnovejše poročilo Geodetske uprave Republike Slovenije (Gurs) o slovenskem nepremičninskem trgu za prvo polletje 2026. V tem obdobju je bilo po ocenah sklenjenih več kot 15.000 kupoprodajnih poslov z nepremičninami, njihova skupna vrednost pa je dosegla približno 1,8 milijarde evrov. V primerjavi z drugim polletjem lanskega leta se je število poslov povečalo za šest odstotkov, njihova skupna vrednost pa za 13 odstotkov. Na Gursu rast vrednosti v veliki meri pripisujejo tudi občutnemu zvišanju cen.
6,4
milijona evrov je odštel kupec za vilo na ljubljanskem Rožniku
Ljubljana najdražja, Maribor presegel tri tisočake
Na ravni države so se cene stanovanj v večstanovanjskih stavbah v primerjavi z drugim polletjem 2025 zvišale za osem odstotkov, stanovanjskih hiš pa za štiri odstotke. Srednja cena rabljenega stanovanja je prvič presegla mejo 3500 evrov in dosegla 3520 evrov za kvadratni meter uporabne površine. V primerjavi s prvim polletjem lanskega leta je bila višja za več kot 450 evrov. Najdražja ostaja Ljubljana, kjer je srednja cena rabljenega stanovanja dosegla 5630 evrov za kvadratni meter. To je 740 evrov več kot v enakem obdobju lani. V primerjavi s predhodnim polletjem so se cene zvišale za 11 odstotkov, kar je največ med obravnavanimi območji. Večina rabljenih stanovanj v prestolnici je bila prodana po cenah med 4900 in 6500 evri za kvadratni meter. Ljubljani sledi Obala, kjer je srednja cena dosegla 5070 evrov za kvadratni meter, kar je dobrih 300 evrov več kot leto prej. V severni okolici Ljubljane je znašala 4580 evrov, v južni okolici 4170 evrov, na območju Kranja z okolico pa 4090 evrov.
Nižje, a še vedno visoke cene beležijo v Mariboru in Celju. Na analitičnem območju Maribora je srednja cena rabljenega stanovanja prvič presegla mejo 3000 evrov in dosegla 3010 evrov za kvadratni meter. V primerjavi s prvim polletjem lanskega leta se je zvišala za približno 430 evrov, glede na predhodno polletje pa za šest odstotkov. V Celju je srednja cena znašala 2980 evrov za kvadratni meter, kar je 320 evrov več kot leto prej. V primerjavi z drugim polletjem 2025 so se cene zvišale za devet odstotkov, kar je druga najvišja rast med obravnavanimi območji. Večina rabljenih stanovanj v Mariboru in Celju je bila prodana po cenah med 2600 in 3500 evri za kvadratni meter.
Za stanovanje tudi 1,3 milijona evrov
Kako visoko lahko segajo kupnine, razkrivajo podatki o najdražjih prodajah. V Ljubljani je bilo v prvem polletju najdražje stanovanje prodano na Trnovem. Za približno 250 kvadratnih metrov veliko stanovanje, od tega okoli 190 kvadratnih metrov uporabne površine, skupaj s parkirnimi mesti v skupni garaži je kupec odštel 1,3 milijona evrov. Najvišjo ceno na kvadratni meter uporabne površine pa je doseglo novejše stanovanje v središču Ljubljane, prodano za približno 11.800 evrov na kvadratni meter. Na Obali je bilo najdražje stanovanje prodano v Izoli za 840.000 evrov, medtem ko je 25 let staro stanovanje v Portorožu doseglo približno 10.500 evrov za kvadratni meter uporabne površine.
Tudi v Mariboru in Celju posamezne kupnine močno odstopajo od običajnih cen. V Mariboru je bilo najdražje stanovanje prodano za 425.000 evrov. Gre za stanovanje iz leta 2024, veliko približno 200 kvadratnih metrov, od tega okoli 105 kvadratnih metrov uporabne površine, z dvema parkirnima mestoma in pripadajočo kletjo. Najvišjo ceno na kvadratni meter je dosegla garsonjera iz leta 2006, prodana za približno 5700 evrov na kvadratni meter uporabne površine. V Celju je najdražje stanovanje doseglo 350.000 evrov. Gre za približno 145 kvadratnih metrov veliko stanovanje v središču mesta, v stavbi iz leta 1885. Najvišjo relativno ceno, približno 5100 evrov za kvadratni meter uporabne površine, pa je doseglo stanovanje v mestnem središču, zgrajeno leta 1957.
Hiše dražje, največji skok v Celju
Podražile so se tudi stanovanjske hiše. Srednja cena rabljene hiše v Sloveniji je v prvi polovici leta dosegla 210.000 evrov, kar je 30.000 evrov več kot v enakem obdobju lani. Največ je bilo treba odšteti v Ljubljani, kjer je srednja cena znašala 504.000 evrov. V severni okolici Ljubljane je dosegla 390.000 evrov, na Obali 335.000 evrov, v južni okolici Ljubljane 330.000 evrov, na območju Kranja z okolico pa 322.000 evrov. V Celju je srednja cena prodane hiše znašala 257.000 evrov, kar je 45.000 evrov več kot leto prej. To je bilo drugo največje zvišanje med obravnavanimi območji. V Mariboru je srednja cena znašala 251.000 evrov oziroma 41.000 evrov več kot leto prej, a je bila med obravnavanimi območji še vedno najnižja.
Med najdražjimi prodajami izstopa vila na ljubljanskem Rožniku, za katero je kupec odštel približno 6,4 milijona evrov. Na območju Maribora je najvišjo kupnino, nekaj več kot dva milijona evrov, dosegla hiša pod Pohorjem. V Celju je bila najdražja prodana hiša na Teharjah, za katero je kupec odštel 810.000 evrov.
Novogradnje: v Ljubljani tudi deset tisoč evrov za kvadrat
Še višje cene dosegajo nova stanovanja. Po ocenah Gursa so se v Ljubljani v prvem polletju 2026 praviloma prodajala po cenah med 6000 in 8000 evri za kvadratni meter uporabne površine, pri posameznih projektih višjega cenovnega razreda pa so cene dosegle tudi 10.000 evrov in več. V Kopru so se cene novih stanovanj praviloma gibale med 5000 in 7000 evri, v Kranju med približno 3700 in 5000 evri, v Mariboru in Celju pa med 3500 in 4500 evri za kvadratni meter. V Novem mestu so se gibale med 3300 in 4500 evri, v Novi Gorici med približno 3000 in 4000 evri, najnižje med obravnavanimi območji pa so bile v Murski Soboti, okoli 3000 evrov za kvadratni meter. Gre za ocenjene razpone cen, ki vključujejo DDV, ne pa tudi cene pripadajočih parkirnih mest.
V prvi polovici letošnjega leta je bilo v Sloveniji dokončanih približno 2550 novih stanovanjskih enot, kar je dobrih pet odstotkov več kot v drugi polovici lanskega leta. Največ jih je bilo dokončanih na območju Kranja, skoraj 780, sledijo Ljubljana s skoraj 490, Koper s približno 380, Maribor s 340 in Celje z okoli 260 stanovanji. Ob koncu prvega polletja je bilo po podatkih Gursa v gradnji približno 3300 stanovanjskih enot, največ v Ljubljani, več kot 1200. Med trenutno napovedanimi projekti je predvidena gradnja najmanj 4600 novih stanovanjskih enot, od tega okoli 2400 v Ljubljani, več kot 800 na območju Kranja, približno 620 v Kopru in 370 v Celju. V Mariboru je bilo med evidentiranimi napovedanimi projekti navedenih 51 enot, čeprav jih je bilo v gradnji več kot 400. Na Gursu opozarjajo, da se načrti investitorjev spreminjajo, zato napovedanih projektov ni mogoče razumeti kot zagotovilo, koliko stanovanj bo dejansko dokončanih.
Se bodo cene končno ustavile?
Kljub visokim cenam se je nepremičninski trg v prvi polovici leta ponovno nekoliko okrepil. Po ocenah Gursa je bilo prodanih približno 7100 stanovanjskih nepremičnin, kar je tri odstotke več kot v predhodnem polletju. Prodaja stanovanj se je povečala za dva odstotka, hiš pa za pet odstotkov. Med večjimi območji je bila rast prodaje stanovanj najizrazitejša v Mariboru, kjer se je število kupoprodaj v primerjavi z drugim polletjem 2025 povečalo za približno 10 do 15 odstotkov. V Ljubljani se je medtem zmanjšalo za približno dva odstotka, na območju Celja pa za približno pet odstotkov.
In kaj lahko kupci pričakujejo v prihodnjih mesecih? Geodetska uprava obrata cen za zdaj ne pričakuje. K nadaljnji rasti prispevajo visoki stroški gradnje, razmeroma omejena ponudba novih stanovanj, visoka zaposlenost in rast plač, povpraševanje pa podpirajo tudi stanovanjski krediti.
Bi se pa zaradi zviševanja obrestnih mer lahko ponovno zmanjšalo število kupoprodaj. Kot ugotavlja Gurs, sta prav število in obseg novih stanovanjskih kreditov v preteklih letih pomembno vplivala na plačilno sposobno povpraševanje po nepremičninah. To pomeni, da bi se lahko število kupcev zmanjšalo, ne da bi se stanovanja zato tudi pocenila.
