Sanja Verovnik
"Zanima me, ali bi kdo kupil pol stanovanja v Mariboru," se je pred dnevi glasil oglas na enem od nepremičninskih portalov. Objavo je avtorica delila tudi v priljubljeni facebook skupini, kjer se je v zelo kratkem času razvnela živahna razprava. Oglas je pritegnil precejšnjo pozornost, predvsem zato, ker prodaja deleža stanovanja pri nas še vedno velja za nekaj neobičajnega in za marsikoga tudi tveganega.
Komentarji uporabnikov so razkrili zelo različne poglede. Nekateri so bili do ideje izrazito zadržani. "To je isto, kot da bi kupil pol avta, z enim delom se vozi žena, drugega pa prodaš," je zapisal eden od komentatorjev in sarkastično povzel pomisleke o (ne)uporabnosti takšne naložbe. Drugi so opozarjali na pravne in praktične zaplete: kako stanovanje sploh uporabljati, kako se dogovarjati s solastnikom in kaj se zgodi, če se odnosi zapletejo. Na drugi strani so se oglasili tudi posamezniki, ki tovrstne nakupe poznajo ali jih celo aktivno izvajajo. Eden od komentatorjev je poudaril, da kupuje tudi solastniške deleže, če je cena primerna, a hkrati opozoril, da so stanovanja v naravi nedeljiva, kar pomeni več tveganj. Avtorica objave pa je v razpravi pojasnila, da gre predvsem za investicijsko priložnost: takšni deleži se praviloma kupujejo po nižji ceni, z namenom kasnejšega odkupa preostalega deleža od drugega lastnika. Kot je zapisala, gre za prakso, ki jo uporabljajo izkušenejši vlagatelji, pogosto tudi po nasvetu odvetnikov.
Zanimivo je, da prodaja solastniških deležev ni omejena le na zasebne oglase. Več takšnih deležev nepremičnin je mogoče kupiti tudi na javnih dražbah, kjer se prodajajo zaradi izvršb, stečajev ali razdelitev premoženja. Trenutno je samo v okolici Maribora in širši podravski regiji na dražbah in v javnih objavah na voljo več deležev zemljišč, stanovanj in hiš, kar kaže na to, da to ni več povsem obroben pojav.
"To je isto, kot da bi kupil pol avta, z enim delom se vozi žena, drugega pa prodaš"
Takšni nakupi niso za vsakogar
Da je ponudbe takšnih nepremičnin več kot v preteklosti, potrjuje tudi Mojca Žižek Mesarec, vodja nepremičninske družbe Galea nepremičnine. "Da, v zadnjih letih je zaznati porast takšne ponudbe," pravi, a dodaja, da večjega povpraševanja po solastniških deležih niso zaznali.
Strokovnjaki sicer opozarjajo, da takšni nakupi niso za vsakogar. Zahtevajo dobro pravno preverjanje, veliko potrpežljivosti in pripravljenost na dolgotrajne postopke. A hkrati se v času visokih cen nepremičnin pojavljajo kot ena izmed alternativ za vlagatelje, ki iščejo vstop na trg z manjšim začetnim vložkom. Nejc Rokavec, direktor in nepremičninski posrednik pri LA REAL, nepremičninska agencija, pojasnjuje, da porasta tovrstnih ponudb in povpraševanja trenutno ne zaznavajo. "Ne gre za pojav, ki bi bil v tem trenutku v porastu," pravi, a dodaja, da so lahko takšni nakupi zanimivi za zelo specifičen krog kupcev. "Predvsem za tiste, ki želijo zmanjšati začetno investicijo. Še posebej, ker so starejše večje stanovanjske hiše pogosto ugodnejše od stanovanj primerljive velikosti."
Ob tem opozarja, da takšni nakupi prinašajo tudi precej pasti. Na vprašanje, na kaj morajo biti kupci pri nakupu solastniškega deleža še posebej pozorni, Rokavec odgovarja, da se lahko investicije in predvsem vzdrževanje stavbe hitro zapletejo. "Če nekateri od solastnikov nimajo sredstev ali pa preprosto ne želijo sodelovati, se lahko vzdrževanje nepremičnine izkaže za misijo nemogoče," opozarja. Po njegovih besedah je zato ključnega pomena, da so odnosi, pravice in dolžnosti med solastniki čim bolj natančno in obširno dogovorjeni že pred sklenitvijo posla. Podobnega mnenja je tudi Mojca Žižek Mesarec, ki poudarja, da morajo biti kupci pri takšnih nakupih izjemno previdni. Ključno je preveriti razmerja med solastniki in morebitne spore, ali obstaja dogovor o uporabi nepremičnine, kakšna je možnost odkupa preostalih deležev v prihodnosti ter dejstvo, da solastniški delež pogosto ne pomeni dejanske posesti ali uporabe nepremičnine. Izstop iz solastništva je lahko dolgotrajen in pravno zahteven, na primer, če pride do sodne delitve.
Primer bralca: "Vsaka odločitev je zahtevala soglasje vseh"
To potrjuje tudi izkušnja kupca, ki se je pred nekaj leti odločil za nakup solastniškega deleža stanovanjske hiše v okolici Maribora. Zaradi občutljivosti primera želi ostati anonimen. "Cena je bila bistveno nižja od tržne vrednosti, zato se mi je zdelo, da tveganje upravičuje naložbo," pojasnjuje. Sprva so bili odnosi s solastniki korektni, zapleti pa so se pojavili pri dogovorih o vzdrževanju in skupnih vlaganjih. "Vsaka odločitev je zahtevala soglasje vseh, kar je postopke močno zavleklo," pravi. Čeprav mu je kasneje uspelo odkupiti še del preostale nepremičnine, priznava, da bi se danes za takšen nakup odločil le ob zelo jasno urejenih razmerjih med solastniki.
Zakaj se torej prodajalci sploh odločajo za prodajo zgolj deleža nepremičnine? Razlogi so različni. Po besedah Mojce Žižek Mesarec so najpogostejši nerešeni odnosi med solastniki, finančna stiska, dedovanje ter nezmožnost doseči soglasje o prodaji celotne nepremičnine. "Prodaja deleža je pogosto edina realna možnost za likvidnost, kadar ostali solastniki ne želijo ali ne morejo sodelovati pri skupni prodaji." Rokavec pa doda, da gre pogosto za primere, ko ima lastnik v lasti le del nepremičnine in celote ne more prodati samostojno. V drugih primerih so lastniki večjih hiš ali objektov, ki se ne uporabljajo v celoti, zato v prodaji deleža vidijo priložnost za sprostitev kapitala ali zmanjšanje stroškov.
Vprašanje, kdo so tipični kupci in kakšni so njihovi motivi, pa ostaja bolj odprto. "Obstajajo posamezne zgodbe o nakupu solastniških deležev z namenom pritiska na preostale solastnike in kasnejšega odkupa celotne nepremičnine po ugodni ceni," priznava Rokavec. A hkrati poudarja, da gre bolj za izjeme kot pravilo: "S takšnimi primeri se v praksi skoraj ne srečujemo, zato je težko govoriti o jasnem profilu kupcev."
Najnižja cena še ne pomeni najugodnejše cene
Kot opaža Mojca Žižek Mesarec, so tipični kupci takšnih deležev specializirani investitorji in posamezniki z dobrim poznavanjem pravnih postopkov. "Njihov motiv je praviloma dolgoročen, bodisi odkup preostalih deležev bodisi doseči delitev solastnine in s tem pridobiti celotno nepremičnino ali njen ekonomski izplen. Manjši del kupcev predstavljajo tudi posamezniki, ki v takšnem nakupu vidijo priložnost zaradi nižje vstopne cene, a se pogosto ne zavedajo vseh tveganj," je jasna.
Ob tem opozarja, da se v praksi pogosto izkaže, da poceni nakup ni bil poceni. "Najnižja cena še ne pomeni najugodnejše izbire. Pri solastniških deležih se lahko navidezno poceni nakup hitro izkaže zelo drag - tako finančno kot časovno. Pohlep ali želja po hitrem ‘dobrem poslu’ pogosto zasenčita realna tveganja," še dodaja.
Nakup solastniškega deleža tako ostaja nišna možnost, primerna predvsem za izkušene vlagatelje ali posameznike, ki se dobro zavedajo tveganj in pravnih zapletov. Za večino kupcev, ki iščejo varen in enostaven nakup doma, pa to še naprej ostaja pot, za katero se redko odločajo.
