(RAZLAGAMO) Varščina ali ara? Razlika, ki lahko odloča o tisočih evrih

Predstavljajte si situacijo: kupec se po ogledu stanovanja odloči za nakup. Prodajalcu nakaže določen znesek, saj želi pokazati resnost. V dokumentu piše, da gre za varščino. Čez nekaj tednov pa se zaplete - ena od strani želi odstopiti od posla. Kupec je prepričan, da mora dobiti denar nazaj, prodajalec pa trdi, da znesek zapade njemu. Kdo ima prav? In predvsem: ali je šlo za varščino ali za aro?

Prav v takšnih primerih se pokaže, kako pomembno je razumeti razliko med tema dvema načinoma plačila, ki se v praksi pogosto zamenjujeta, a imata zelo različne pravne posledice. Pri nepremičninskih poslih je ključno razumeti, v kateri fazi posla se posamezno plačilo daje in kakšne pravne učinke ima. Varščina je praviloma znak resnosti in orodje za formalizacijo pogajanj, medtem ko je ara močno zakonsko urejeno pravno sredstvo z jasnimi posledicami, opozarja Daniel Angel Sauli, nepremičninski posrednik in direktor KW Slovenia. Po njegovih besedah največ sporov ne nastane zaradi slabih namenov, temveč zaradi nejasnih dogovorov. "Zato velja preprosto pravilo: manj dvoumnosti v dokumentih pomeni bistveno manj tveganj za obe strani," poudari.

Zmote so zelo pogoste

V praksi so zmote glede zamenjave pojmov ara in varščina zelo pogoste. "Znesek se imenuje varščina, ima pa učinke are ali obratno. Pravno ne šteje ime, temveč vsebina dogovora," pojasni. Posebej opozarja na nejasno pisno ureditev: "Če ni jasno zapisano, kdaj se znesek vrača in kdaj zapade, nastane pravna negotovost." Tretja pogosta napaka pa je napačno razumevanje are. Ta po njegovih besedah ni samodejno odstopnina. "Če ni izrecno dogovorjeno drugače, ima pogodbi zvesta stranka pravico vztrajati pri izpolnitvi pogodbe ali zahtevati višjo odškodnino."

Kdaj se pri prodaji nepremičnine plača varščina in kakšen je njen namen? V praksi je najprej ključno razumeti, o kateri vrsti varščine sploh govorimo, poudari Sauli. "Varščina se sicer pogosto uporablja pri najemih, pri katerih ima vlogo zavarovanja izpolnjevanja najemne pogodbe. V kontekstu nakupa nepremičnine pa ima drugačno funkcijo," pojasni.

Pri prodaji se varščina uporablja predvsem kot znak resnosti interesa kupca, pogoj, da je ponudba sploh obravnavana, ter orodje za formalizacijo pogajanj, našteje Sauli. Takšna varščina se že dolgo uporablja v javnih postopkih prodaje nepremičnin (javna zbiranja ponudb, dražbe), pri katerih zakon določa, da mora zainteresirani kupec položiti varščino, sicer njegova ponudba sploh ni obravnavana. 

"Na prostem trgu se ta logika vse pogosteje uporablja tudi pri zasebnih prodajah: kupec poda pisno zavezujočo ponudbo, ki jo podpre z varščino, s čimer prodajalcu jasno pokaže, da ne gre zgolj za informativno pogajanje," še dodaja Sauli. Pomembno je poudariti, da dokler ponudba ni sprejeta, varščina nima narave are, temveč ostaja zgolj znak resnosti enostranske ponudbe.

Kdaj se denar vrne kupcu in kdaj ne

Kdaj se plača ara in v čem je ključna razlika med aro in varščino? Ara se po besedah sogovornika plača praviloma ob sklenitvi predpogodbe ali kupoprodajne pogodbe, torej v trenutku, ko med strankama že obstaja dvostranska obligacijska zaveza.

Ključna razlika je v pravnih posledicah. "Ara je zakonsko urejena z jasno določenimi posledicami. Če kupec neupravičeno odstopi, ara zapade prodajalcu, če prodajalec neupravičeno odstopi, pa mora vrniti dvojno aro," pojasni Sauli. Varščina po drugi strani ni zakonsko opredeljena. "Njena usoda je odvisna izključno od pogodbenega dogovora. Brez jasne ureditve se praviloma vrača," poudari. V praksi se lahko varščina, če je pravilno pogodbeno urejena, po sprejemu ponudbe funkcionalno približa ari, vendar do tega ne pride samodejno, temveč le na podlagi jasnega pisnega dogovora.

Kaj se zgodi, če si prodajalec premisli? Kaj pa kupec? Če kupec plača varščino, prodajalec pa se kasneje premisli in odstopi od prodaje, veljajo, kot pravi Šauli, naslednja pravila - dokler ponudba ni bila sprejeta, se varščina kupcu vrne v celoti. "Če je bila ponudba sprejeta in je varščina pogodbeno opredeljena kot utrditev sprejete ponudbe, je lahko prodajalec v primeru odstopa sankcioniran podobno kot pri ari." 

Pri ari so posledice jasne. "Prodajalec mora kupcu vrniti dvojno aro, kupec pa ima poleg tega pravico zahtevati tudi izpolnitev pogodbe ali povračilo dodatne škode, če je ta višja," pojasni sogovornik. Če ni dogovorjeno, da je ara odstopnina, lahko kupec celo vztraja pri izpolnitvi pogodbe. "Če se po plačilu premisli kupec, je položaj pri varščini odvisen od faze posla: če ponudba ni bila sprejeta, se varščina praviloma vrne, če je bila sprejeta in kupec nato odstopi, lahko, če je tako dogovorjeno, izgubi varščino." Pri ari pa je položaj strožji: "Če kupec neupravičeno odstopi, ara zapade prodajalcu. Če ara ni dogovorjena kot odstopnina, lahko prodajalec še vedno zahteva izpolnitev pogodbe ali dodatno odškodnino."