Slovenija se sooča z resnim in sistemskim problemom na nepremičninskem trgu. Cene nepremičnin (novih in rabljenih) ter najemnin strmo rastejo in so nesorazmerne s povprečno slovensko plačo. Ponudba stanovanj je nizka, povpraševanje pa zelo visoko. Ključni razlogi so izrazita centralizacija države (delovna mesta, izobraževanje in storitve so skoncentrirani predvsem v Ljubljani), pomanjkanje regionalnega razvoja, veliko število praznih ali delno praznih stanovanjskih nepremičnin in neučinkovita raba obstoječega stanovanjskega fonda.
Sedanji sistem je socialno nepravičen in dolgoročno nevzdržen, zlasti za mlade, ki še niso prišli do prvega doma. A kako rešiti težavo? Med predlogi vladi se je znašlo kar nekaj pobud, bolj ali manj znanih že iz preteklosti. Med predlogi se je denimo znašla tudi ideja o obdavčitvi praznih stanovanjskih nepremičnin oziroma fiktivnih najemnin po vzoru Švice, ki je požel pozornost kar dveh ministrstev.
V Sloveniji kar 162.000 nenaseljenih stanovanj?!
Ministrstvo za solidarno prihodnost se denimo strinja z ugotovitvijo, da "velik delež praznih stanovanj predstavlja resen sistemski problem ter da njihova neaktiviranost pomembno prispeva k pomanjkanju stanovanj in rasti cen ter najemnin." Po uradnih podatkih je namreč v Sloveniji kar 162.000 nenaseljenih stanovanj. Če izločimo stanovanja, ki nimajo osnovne opreme, kot so priključek na vodovod, sanitarije znotraj stanovanja, priklop na elektriko, centralno ogrevanje ipd., je dejansko nenaseljenih približno 80.000 stanovanj. Tudi ta podatek še ni prečiščen z vidika lokacij, kjer sta prenova in ohranjanje poseljenosti smiselna. Poleg tega so med temi nepremičninami vključene tudi enote, ki niso razvrščene glede na dejansko rabo (sekundarna bivanja, turistične nepremičnine ipd.).
"Pred tremi meseci je bil v javni obravnavi predlog resolucije o nacionalnem stanovanjskem programu za obdobje 2026–2035, ki ga trenutno usklajujemo na podlagi prejetih pripomb. Predlagana resolucija izhaja iz enake diagnoze in poudarja, da brez aktivacije obstoječega stanovanjskega fonda ni mogoče učinkovito nasloviti stanovanjske krize," poudarjajo na ministrstvu za solidarno prihodnost.
Obstoječi davki zastareli, a trdoživi
Odzvalo se je tudi ministrstvo za finance, ki je spomnilo, da je bil že leta 2013 sprejet zakon o davku na nepremičnine, a kasneje z odločbo ustavnega sodišča razveljavljen, nenazadnje pa je bil nepremičninski davek s posebej visoko obdavčitvijo praznih nepremičnin v igri tudi v zadnjem mandatu vlade Roberta Goloba, pa tudi ta ideja ni doživela preboja v prakso. Tako imamo v Sloveniji vezano na lastništvo ali uporabo nepremičnin še vedno dva davka - nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča, ki ima naravo davka na nepremičnine, in davek od premoženja, ki efektivno obdavčuje "presežno" bogastvo, to so nerezidenčna stanovanja in garaže ter poslovni prostori, ki jih sam lastnik ne uporablja v ta namen.
"Obe dajatvi trenutno temeljita na izredno starih predpisih in sta precej zastareli," poudarjajo na finančnem ministrstvu, ki si zato prizadeva, "da bi ti dve dajatvi nadomestili z modernejšim, sistemsko skladnejšim in pravičnejšim premoženjskim oziroma nepremičninskim davkom. Vendar so morebitne prihodnje spremembe davčne politike odvisne od programskih usmeritev in prioritet vsakokratne vlade."
Švicarski model skregan z zakoni
A predlog za obdavčitev praznih stanovanjskih nepremičnin se zgleduje po Švici, kjer se v obdavčitev všteva tudi (fiktivna oziroma t.i. impturiana) tržna najemnina za prazna stanovanja. No, finančno ministrstvo poudarja, da se v Sloveniji obdavčujejo dohodki, ki so že bili pridobljeni oziroma doseženi v davčnem letu: "Uvedba 'pavšalne' obdavčitve nepremičnin glede na potencial najemnin, ki bi jih lahko take nepremičnine prinašale, bi bilo v nasprotju z obstoječim davčnim sistemom, s sodno prakso na tem področju ter v nasprotju z davčnim načelom pravičnosti."
Je pa treba poudariti, da je v letu 2025 (z veljavnostjo od 1. januarja 2029) Švica odpravila obdavčitev lastnega kot tudi drugega (praznega, počitniškega) stanovanja po sistemu fiktivne ali imputirane najemnine. Razlogi za odpravo tega sistema so kompleksni, eden glavnih pa je ravno desetletja kritizirana ideja obdavčevanja neobstoječega dohodka. Tudi zato finančno ministrstvo predloga za uvedbo obdavčitve praznih stanovanjskih nepremičnin prek fiktivnih najemnin ne podpira.
