Sanja Verovnik
Ali lahko občina omeji oddajanje stanovanj turistom, če domačini zaradi pomanjkanja stanovanj vse težje pridejo do strehe nad glavo? In pod kakšnimi pogoji lahko poseže v druge načine uporabe stanovanj, ki dodatno zmanjšujejo ponudbo za stalno bivanje? Evropska komisija želi za takšne primere postaviti skupnejša in predvsem na podatkih temelječa evropska pravila.
Danes je predstavila predlog Akta o dostopnosti stanovanj (Affordable Housing Act - AHA), s katerim želi oblastem pomagati ugotoviti, kdaj je posamezno območje dejansko pod stanovanjskim pritiskom in kdaj so zaradi tega upravičeni ciljno usmerjeni ukrepi. Posebej pomembno področje so kratkotrajni turistični najemi, ki so predvsem v velikih mestih in turističnih središčih že več let predmet ostrih razprav.
To ne pomeni, da bo Bruselj določal, koliko dni na leto sme posameznik oddajati stanovanje turistom. Stanovanjska politika ostaja predvsem v pristojnosti držav članic ter regionalnih in lokalnih oblasti. Evropski okvir naj bi jim dal skupno metodologijo za ugotavljanje stanovanjskega pritiska in podlago za sorazmerno ukrepanje tam, kjer je mogoče problem dokazati s podatki.
Sobodajalci so kritični do slovenske ureditve kratkotrajnega oddajanja
Kdaj je območje pod stanovanjskim pritiskom?
Ena ključnih novosti je prav način ugotavljanja, ali je na določenem območju stanovanjska dostopnost tako slaba, da upravičuje ukrepanje. Po danes objavljeni metodologiji Skupnega raziskovalnega središča Evropske komisije se pri tem upošteva predvsem razmerje med cenami stanovanj in dohodki prebivalstva. Območje je lahko prepoznano kot potencialno območje stanovanjskega pritiska, če je razmerje med cenami stanovanj in dohodki visoko oziroma če je na srednji ravni, vendar se je v zadnjih desetih letih povečevalo. Toda samo visoke cene še niso dovolj.
Pristojni organi morajo ugotoviti tudi najmanj en dejavnik, ki povzroča stanovanjski pritisk in za katerega ni pričakovati, da bo v prihodnjih treh letih izginil. Med dejavniki komisija navaja demografska gibanja, razkorak med ponudbo in povpraševanjem po stanovanjih ter vpliv kratkotrajnega oddajanja na razpoložljivost ali cenovno dostopnost stanovanj. Prav slednje je pomembno za razpravo o turističnih apartmajih. Evropski okvir namreč izhaja iz načela, da omejevanje kratkotrajnih najemov ne sme biti samodejno. Če želi oblast ukrep utemeljiti s stanovanjsko krizo, mora obstajati povezava med dejavnostjo, ki jo želi omejiti, in razmerami na lokalnem stanovanjskem trgu.
Po predlogu, o katerem je pred današnjo predstavitvijo poročal tudi Reuters, morajo biti ukrepi nediskriminatorni, sorazmerni in utemeljeni z javnim interesom. Kot primer milejšega posega osnutek omenja možnost količinskih omejitev namesto popolnih prepovedi. Evropska komisija torej postavlja v ospredje vprašanje, ali je izbrani ukrep glede na dejanski stanovanjski problem sorazmeren.
Kratkotrajni najemi le del problema
Komisija stanovanjskega problema ne omejuje zgolj na Airbnb in druge kratkotrajne najeme. V širšem evropskem načrtu za dostopna stanovanja poudarja predvsem potrebo po povečanju ponudbe stanovanj – z novogradnjami in prenovami, več javnimi in zasebnimi naložbami ter zmanjševanjem administrativnih ovir pri gradnji.
Razmere na evropskem stanovanjskem trgu so se namreč v zadnjem desetletju močno zaostrile. Po podatkih Evropske komisije so se cene stanovanj v EU od leta 2013 zvišale za več kot 60 odstotkov, povprečne najemnine pa za okoli 20 odstotkov. Obenem je približno petina stanovanjskega fonda v Uniji prazna, kratkotrajni najemi pa so se med letoma 2018 in 2024 povečali za 93 odstotkov.
Komisija ocenjuje, da bi morala Evropska unija za zadovoljitev sedanjega povpraševanja zgraditi več kot dva milijona stanovanj na leto. To je približno 650.000 več od sedanjih 1,6 milijona stanovanj na leto. Za dodatno gradnjo bi bilo po njenih ocenah potrebnih približno 153 milijard evrov naložb letno.
Evropski pristop tako ne temelji samo na omejevanju obstoječih načinov uporabe stanovanj, ampak tudi na povečanju ponudbe. Med ukrepi evropskega načrta so pospeševanje novogradenj in prenov, lažji dostop do naložb, poenostavljanje postopkov ter boljša uporaba obstoječega stanovanjskega fonda.
Sobodajalci: vpliv je treba dokazati
V Združenju sobodajalcev Slovenije predlog pozdravljajo. Kot poudarja Katja Rezman, predsednica združenja, sami evropski predlog razumejo kot potrditev njihovega stališča, da kratkotrajni najemi niso splošni oziroma primarni vzrok stanovanjske krize. Med pomembnejšimi razlogi za rast cen in slabšo dostopnost stanovanj izpostavljajo nezadostno ponudbo novih stanovanj, prenizke investicije v gradnjo, rast stroškov gradbenih materialov ter širše makroekonomske in demografske pritiske. "Pomembno se nam zdi tudi, da morajo morebitni posegi temeljiti na verodostojnih podatkih in biti sorazmerni z dejanskimi razmerami na posameznem območju," pravi Rezmanova. Po njenem mnenju omejevanje kratkotrajnega oddajanja ne bi smelo nadomestiti drugih stanovanjskih ukrepov, predvsem povečanja stanovanjske gradnje in aktiviranja praznega stanovanjskega fonda.
V združenju so ob tem kritični do slovenske ureditve kratkotrajnega oddajanja. Časovne omejitve po Zakonu o gostinstvu se bodo začele uporabljati leta 2027. Za 14 občin, ki so bile letos uvrščene med občine z visokim tveganjem negativnih vplivov kratkotrajnega najema, bo v letih 2027 in 2028 veljala zakonska omejitev največ 60 dni kratkotrajnega oddajanja posameznega stanovanja na leto. Na seznamu so Ankaran, Bled, Bohinj, Bovec, Cerklje na Gorenjskem, Gorje, Izola, Koper, Kranjska Gora, Ljubljana, Piran, Preddvor, Radovljica in Žirovnica. Občine s tega seznama lahko na podlagi analize določijo drugačen časovni obseg, in sicer med 30 in 270 dnevi na leto. Tudi občine, ki niso na seznamu, lahko na podlagi analize uvedejo časovno omejitev, vendar ta ne sme biti krajša od 60 dni na leto.
Prav do takšnega omejevanja so v Združenju sobodajalcev Slovenije kritični. Menijo, da pri 60-dnevni omejitvi ni bilo ustrezno pojasnjeno, kako naj bi vplivala na dostopnost stanovanj, evropski predlog pa po njihovem zahteva jasnejše dokazovanje povezave med posamezno dejavnostjo in razmerami na stanovanjskem trgu. Navajajo tudi, da so se med pripravo evropskega predloga dvakrat sestali z delovno skupino, pri čemer naj bi bili povabljeni tudi k predstavitvi slovenske gostinske zakonodaje. Kot poudarja Rezmanova, so bile v nadaljnji pripravi evropskega predloga upoštevane številne pripombe, ki so jih zagovarjali, med drugim večji poudarek na podatkih, sorazmernosti omejitev in hkratnem izvajanju ukrepov za povečanje dostopnosti stanovanj.
