Sanja Verovnik
Trg poslovnih nepremičnin v Sloveniji je vse prej kot dolgočasen. Na njem se prepletajo različne zgodbe - od mladih podjetnikov, ki iščejo svoj prvi prostor za delo, do investitorjev, ki pogledujejo po večjih objektih za dolgoročne naložbe. Ponudba je raznolika, pogoji se med posameznimi oglasi močno razlikujejo, skupno pa jim je, da razkrivajo živahno dogajanje na trgu poslovnih prostorov. Na največjem spletnem portalu je trenutno na voljo več kot 5 000 različnih poslovnih prostorov za nakup ali najem. Pri številnih cena ni določena, saj je ta predmet dogovora med kupcem in prodajalcem oziroma najemodajalcem in najemnikom.
Kaj vse se ta čas prodaja in oddaja v Ljubljani? Med zanimivejšimi oglasi izstopa oddaja poslovnega prostora v velikosti 33 m2 v Bežigrajskem dvoru, kjer znaša cena najema deset evrov na uro. V Šiški je na voljo pisarna velikosti 20 m2, ki se oddaja za deset evrov na mesec plus 22 odstotkov DDV, pri čemer cena ne vključuje tekočih stroškov in plačila nadomestila za NUSZ. Precej je gostinskih lokalov, pisarn in trgovin. Najdražja ponudba v Ljubljani znaša štiri milijone in pol evrov za poslovni prostor velik 2.163 m2. Nahaja se v industrijsko-poslovni coni, oglas pa navaja tudi, da poslovni stavbi pripada 90 parkirnih mest.
"Prava lokacija neposredno vpliva na operativno učinkovitost podjetja, stroške poslovanja in dolgoročno vrednost nepremičnine"
V Mariboru se v trgovskem centru City v središču mesta prodaja 28,2 m2 velika neživilska trgovina za 34 tisoč evrov. V tem centru je na voljo še več poslovnih prostorov za nakup, cene pa se gibljejo od 42 tisoč do 96 tisoč evrov, odvisno od velikosti prostora. V mestni četrti Nova vas se prodaja tudi poslovni prostor velikosti 49,3 m2, v katerem je nekoč delovala ribiška trgovina. Na voljo je tudi nekaj gostinskih lokalov, nekateri se oddajajo, drugi prodajajo. Med slednjimi je že dalj časa naprodaj lokal Cheers na Pobrežju, ki se nahaja v delu stavbe. Njegova cena znaša 115 tisoč evrov. Najcenejši poslovni prostor, ki je v resnici shramba v izmeri 3,1 m², je v kletni etaži večstanovanjske hiše na Kettejevi ulici in se prodaja za 2.200 evrov. Najdražja ponudba v Mariboru pa je v poslovni coni Marles v Limbušu, kjer je na voljo poslovno-skladiščni kompleks z zemljiščem, ki se prodaja za osem milijonov in pol evrov. Velikost kompleksa znaša 31.413 m2.
Iščejo se sodobni in funkcionalni objekti
Na prvi pogled pestra ponudba poslovnih prostorov in velike razlike v cenah pa so le ena plat zgodbe. Na drugi strani trg zaznamuje izrazito povpraševanje, ki v številnih primerih presega razpoložljivo ponudbo, kar potrjujejo tudi nepremičninski strokovnjaki.
Po besedah Zarje B. Mavec, vodje nepremičninske agencije Inalbea Real Estate, je zanimanje za poslovne nepremičnine v Ljubljani in okolici trenutno zelo visoko, zlasti med investitorji. Glavni razlog za to je v primerjavi s stanovanjskimi nepremičninami bistveno višja donosnost. Največ povpraševanja zaznava po skladiščnih nepremičninah, opazen pa je tudi stabilen interes za nakup pisarniških prostorov. Ocenjuje, da je trg s poslovnimi nepremičninami v Ljubljani in okolici trenutno izrazito podhranjen, saj razpoložljiva ponudba ne sledi povpraševanju. "Uporabniki iščejo sodobne, funkcionalne objekte z dobrimi prometnimi povezavami, ki omogočajo učinkovito logistiko in širitev dejavnosti," dodaja.
Podobno stanje je tudi v Mariboru in njegovi okolici. "Zanimanje za poslovne nepremičnine je še vedno veliko," poudarja Branko Potočnik, vodja nepremičninske družbe Insa nepremičnine. Pojasnjuje, da stranke največ povprašujejo po manjših pisarnah ter salonih oziroma prostorih za kozmetične, frizerske in zdravstvene dejavnosti. Hkrati je veliko zanimanja tudi s strani večjih podjetij, ki potrebujejo dodatne skladiščne in proizvodne prostore ali zemljišča, na katerih bi lahko postavila lastna skladišča oziroma objekte za opravljanje dejavnosti. "Uporabniki najpogosteje iščejo skladiščne prostore za logistične, distribucijske in proizvodne dejavnosti, kjer je ključna dobra dostopnost. Prav tako manjša podjetja in samostojni podjetniki iščejo pisarne za prijavo sedeža podjetja, njihove dejavnosti pa so zelo raznolike - največ je spletne prodaje in poslovanja na daljavo," še dodaja.
Ključno vlogo ima lokacija
Ob visokem povpraševanju pa se odpira tudi vprašanje, ali se podjetja danes pogosteje odločajo za najem ali za nakup poslovnih nepremičnin. Na to vprašanje Zarja B. Mavec pojasnjuje, da sta trenutno prisotna oba trenda, odločitev pa je predvsem odvisna od poslovnega modela posameznega podjetja. "Manjša in srednje velika slovenska podjetja se pogosteje odločajo za nakup poslovnih nepremičnin. Tuja podjetja pa se praviloma raje odločajo za najem, saj jim ta omogoča večjo fleksibilnost. To velja tako za pisarniške kot tudi za skladiščne nepremičnine," pravi. Tudi Branko Potočnik ocenjuje, da je zanimanje tako za najem kot za nakup v veliki meri odvisno od finančnih zmožnosti in poslovne strategije iskalcev. Podjetja, ki so šele na začetku svoje poslovne poti, se po njegovih besedah pogosto odločajo za najem, saj ta pomeni večjo prilagodljivost in nižje začetne finančne obremenitve.
Ob tem sogovornika poudarjata, da pri odločitvi ključno vlogo še naprej igra tudi lokacija. Zarja B. Mavec opozarja, da poleg same lege izjemno veliko pomenijo dobra prometna dostopnost, urejena infrastruktura ter bližina avtocestnih priključkov in urbanih središč. "Prava lokacija neposredno vpliva na operativno učinkovitost podjetja, stroške poslovanja in dolgoročno vrednost nepremičnine," poudarja. S tem se strinja tudi Potočnik, ki dodaja, da so najbolj zaželene lokacije v gospodarskih ali industrijskih conah, čim bližje avtocestnim povezavam. "Tudi za pisarniške dejavnosti center mesta danes ni več tako aktualen, saj stavbe pogosto nimajo zagotovljenih parkirnih mest. Ključni so učinkovita logistika, lažji dostop zaposlenih in poslovnih partnerjev," še pojasnjuje.
