Najemnine pa še kar rastejo: Za 30 kvadratov 600 evrov, a interesentov ne manjka

Za 30 kvadratnih metrov veliko garsonjero v Ljubljani lastnik zahteva 600 evrov mesečne najemnine. Brez tekočih stroškov, te mora najemnik plačati posebej. Oglas, ki je bil objavljen na spletu, je sprožil ogorčenje in razpravo o tem, koliko od svojih prihodkov lahko ljudje sploh še namenijo za bivanje. "Zaslužim 1200 evrov in naj 800 evrov dam za sobo, v kateri so postelja, miza, majhna kuhinja in omara? Ljudje, kam smo prišli," se je odzvala ena od uporabnic družbenega omrežja. Toda medtem ko so se nekateri zgražali nad višino najemnine, se je že v enem dnevu oglasilo tudi več interesentov, ki so izrazili zanimanje za najem po oglaševani ceni.

In prav v tem je eno največjih protislovij slovenskega najemnega trga. Najemnine, ki se številnim zdijo pretirane in vse težje dosegljive, še vedno pritegnejo veliko zanimanja. Še več, po besedah nepremičninskih posrednikov lahko kakovostna in primerno ovrednotena stanovanja najemnika najdejo v nekaj dneh, v Ljubljani celo v nekaj urah. Ob tem se zastavlja vprašanje, koliko prostora za nadaljnjo rast najemnin sploh še ostaja in kje je meja, ko stroški bivanja postanejo previsoki glede na prihodke najemnikov.

Da najemnine rastejo, potrjuje tudi Banka Slovenije. V oktobrskem Poročilu o finančni stabilnosti ugotavlja, da se je medletna rast najemnin v drugem četrtletju letošnjega leta, po umiritvi v letu 2025, močno okrepila in dosegla 10,4 odstotka. To ne pomeni, da se je vsaka najemnina zvišala za toliko, kaže pa na ponovno okrepljeno rast najemnin. Če bi se najemnina za stanovanje, ki je doslej stalo 600 evrov mesečno, zvišala za 10,4 odstotka, bi najemnik po novem plačeval 662,40 evra oziroma skoraj 750 evrov več na leto. In to brez stroškov elektrike, ogrevanja, vode ter drugih izdatkov, povezanih z bivanjem.

V Ljubljani 600 evrov za 20 kvadratov povsem običajno

Čeprav je oglas za ljubljansko garsonjero sprožil številne kritične odzive, tolikšna najemnina zanjo po oceni Urške Hočevar, vodje poslovalnice RE/MAX Ljubljana, PE Center, ni nič neobičajnega. "Najemnina 600 evrov za lepo urejeno in funkcionalno garsonjero velikosti 30 kvadratnih metrov, kar znaša 20 evrov na kvadratni meter, je v Ljubljani danes nekaj povsem običajnega," pojasnjuje.

Po njenih podatkih povprečna oglaševana najemnina za garsonjero v prestolnici trenutno znaša 25 evrov na kvadratni meter. Razpon oglaševanih cen pa je zelo širok. Garsonjere se ponujajo za od 400 do 1100 evrov mesečno, enosobna stanovanja za od 500 do 1300 evrov, dvosobna pa za od 600 do 2300 evrov. Na višino najemnine vplivajo predvsem lokacija, starost objekta in opremljenost. Pri tem Urška Hočevar opozarja na pomembno razliko med oglaševano in dejansko doseženo najemnino. Za koliko lastniki stanovanje na koncu oddajo, je težko natančno ugotoviti, saj se končne cene pogosto razlikujejo od objavljenih, uradne evidence pa so zaradi nepopolnega poročanja in časovnega zamika pomanjkljive.

Pomanjkanje ponudbe, predvsem manjših in cenovno dostopnejših stanovanj, povzroča, da se morajo najemniki odločati izjemno hitro. "Pri kakovostnih, sodobno opremljenih stanovanjih z razumno ceno ne govorimo o tednih odločanja, temveč o dneh ali celo urah," poudarja. Najemniki se namreč zavedajo, da lahko ob predolgem oklevanju stanovanje najame kdo drug. Podobno rast najemnin, kot jo ugotavlja Banka Slovenije, opažajo tudi v Ljubljani, zlasti pri garsonjerah in enosobnih stanovanjih na dobrih lokacijah z urejeno infrastrukturo. Po besedah sogovornice povpraševanje občutno presega ponudbo, k čemur prispevajo tudi visoke nakupne cene in po njeni oceni zahtevnejši pogoji kreditiranja, zaradi katerih številni mladi in družine ostajajo na najemnem trgu. Lastniki pa pri določanju najemnin vse pogosteje upoštevajo tudi stroške vzdrževanja in prihodnjih vlaganj v nepremičnino.

Kolikšne so najemnine v Mariboru

Visoke najemnine niso več značilne zgolj za prestolnico. Tudi v Mariboru, kjer je najem stanovanj še vedno cenovno dostopnejši kot v Ljubljani, so zneski, predvsem pri novejših in sodobno opremljenih stanovanjih, vse višji. "Tudi v Mariboru opažamo visoke najemnine in precejšnje spremembe na najemnem trgu. Predvsem za novejša, sodobno opremljena stanovanja in novogradnje so najemnine visoke," pojasnjuje Mojca Žižek Mesarec, direktorica družbe Galea nepremičnine iz Maribora. Po njenih besedah se nove garsonjere z garažo oddajajo za približno 600 do 700 evrov mesečno, brez tekočih stroškov. Za starejše dvosobno stanovanje je treba odšteti od 500 do 650 evrov, za starejše trisobno približno 750 evrov, medtem ko najemnine novih trisobnih stanovanj dosegajo od 900 do 1000 evrov mesečno.

Razlike med Ljubljano in Mariborom so torej še vedno precejšnje, vendar se pri novejših, kakovostnejših stanovanjih tudi v štajerski prestolnici najemnine približujejo zneskom, ki so bili še pred leti značilni predvsem za Ljubljano. Pri tem neposredna primerjava zgolj na podlagi najemnine ni vedno ustrezna, saj se stanovanja razlikujejo po velikosti, starosti, opremljenosti in dodatnih ugodnostih. Direktorica Žižek Mesarec opozarja tudi na stroške bivanja. Novejša stanovanja imajo praviloma boljšo energetsko učinkovitost, številna se ogrevajo s toplotnimi črpalkami, zato so lahko stroški ogrevanja občutno nižji kot v starejših objektih. Višja najemnina za novogradnjo tako ne pomeni nujno tudi višjih skupnih mesečnih stroškov. Na rast najemnin v Mariboru po njeni oceni vplivajo predvsem omejena ponudba kakovostnih najemnih stanovanj, visoke nakupne cene nepremičnin in stroški vzdrževanja. Ker si številni nakupa lastnega stanovanja ne morejo privoščiti, ostajajo na najemnem trgu, kar dodatno povečuje povpraševanje.

Namesto dvosobnega stanovanja garsonjera

Visoke najemnine spreminjajo tudi odločitve najemnikov. Kot opaža Urška Hočevar, so ljudje v Ljubljani prisiljeni sprejemati vse več kompromisov. Namesto dvosobnega stanovanja pogosto izberejo garsonjero, manj zahtevni postajajo glede opremljenosti in stanja nepremičnine, vse pogosteje pa iščejo stanovanja na obrobju prestolnice ali v sosednjih občinah. Podobno se dogaja v Mariboru. Mojca Žižek Mesarec pojasnjuje, da se najemniki zaradi visokih življenjskih stroškov ozirajo tudi proti Miklavžu na Dravskem polju, Hočam, Dupleku, Pesnici in Račam. Toda nižja najemnina zunaj mesta še ne pomeni nujno manjših skupnih stroškov, saj je treba upoštevati prometne povezave in stroške prevoza.

Povpraševanje po kakovostnih in cenovno ustrezno ovrednotenih stanovanjih je v Mariboru še vedno precejšnje. Dobro vzdrževana in opremljena stanovanja na dobrih lokacijah se lahko oddajo že v nekaj dneh, medtem ko lahko iskanje najemnika za stanovanja s previsoko najemnino glede na njihovo stanje in lokacijo traja nekoliko dlje. Ljubljanski najemni trg ima ob tem še eno posebnost. Urška Hočevar opozarja na razmeroma veliko povpraševanje po dražjih in nadstandardnih nepremičninah na najboljših lokacijah. Takšna stanovanja za dolgoročni najem iščejo predvsem tujci, tuja podjetja in veleposlaništva, ki potrebujejo ustrezno opremljene nepremičnine za vodilne kadre oziroma diplomatsko osebje. Ta segment trga se tako precej razlikuje od tistega, na katerem posamezniki in družine iščejo čim dostopnejše stanovanje.

Kje je meja rasti najemnin?

Ali se bodo najemnine še zviševale? Urška Hočevar v Ljubljani v prihodnjih mesecih ne pričakuje bistvenih sprememb. Ocenjuje, da se bo rast nadaljevala, vendar drastičnih skokov ne predvideva. K vztrajnemu povpraševanju prispevajo koncentracija delovnih mest, univerz in infrastrukture, pa tudi tujci in tuja podjetja, ki so za kakovostna stanovanja pripravljeni plačati več. Kje je meja rasti najemnin pri manjših stanovanjih, je po njeni oceni trenutno težko napovedati, saj povpraševanje še vedno bistveno presega ponudbo, predvsem pri cenovno dostopnejših stanovanjih na dobrih lokacijah. Ob tem opozarja lastnike, da veliko število interesentov še ne pomeni, da je vsak primeren najemnik. Zato poudarja pomen preverjanja potencialnih najemnikov in strokovne podpore pri sklepanju najemnih razmerij.

Nekoliko drugačen poudarek daje Mojca Žižek Mesarec. Tudi ona pričakuje, da bodo najemnine kakovostnih stanovanj na dobrih lokacijah ostale visoke, pri nekaterih nepremičninah pa je mogoča nadaljnja rast. Vendar po njenem najemnine ne morejo rasti v nedogled, saj so najemniki omejeni s svojimi prihodki. Ko stroški bivanja postanejo previsoki, se ljudje začnejo odločati za manjša ali starejša stanovanja oziroma iščejo možnosti zunaj mesta. Kupna moč najemnikov je zato po njeni oceni najpomembnejša omejitev nadaljnje rasti.