Sanja Verovnik
Medtem ko cene nepremičnin rastejo, najemnih stanovanj zmanjkuje, mladi pa vse težje pridejo do prvega doma, po Sloveniji sameva na desettisoče stanovanj. Po uradnih podatkih jih je več kot 170.000, strokovnjaki pa ocenjujejo, da je dejanska številka še precej višja. Prav ta prazna stanovanja bi lahko predstavljala eno najhitrejših in najbolj dostopnih rešitev za omilitev stanovanjske stiske, če bi jih uspeli spraviti na trg.
Pomanjkanje stanovanj, vse višje cene nepremičnin in neurejen najemni trg so med ključnimi izzivi, s katerimi se bo morala spoprijeti prihodnja vlada. Ena izmed rešitev, ki jo vse pogosteje omenjajo strokovnjaki, je prav aktivacija praznih nepremičnin.
"Brez dvoma bi morala biti sprostitev praznih stanovanjskih nepremičnin prioriteta," je jasen predsednik Slovenskega nepremičninskega združenja FIABCI Marko Novak. "Mladi, ki razmišljajo o družini, se bodo zanjo lažje in z manj tveganja odločili, če bodo imeli stabilno in dolgoročno rešeno stanovanjsko vprašanje, kar potrjujejo tudi mednarodne raziskave. Danes obstaja del mladih, ki se za družino sploh ne odločajo, saj jim je mačka ali papiga doma dovolj."
"Če kdo, potem mi na Štajerskem vemo, kako dolgo traja, ko po kapljicah polnimo kozarec"
Prazna stanovanja kot spregledana rezerva
Po njegovem mnenju bi morala vlada ta izziv obravnavati prednostno in sistemsko ter začeti resno odpravljati vzroke za tako veliko število praznih stanovanj. "Vsak dober gospodar ob približno 175.000 praznih stanovanjskih nepremičninah ne bi poskušal sanirati stanja zgolj z gradnjo približno 1000 javnih stanovanj letno, saj je to kaplja v morje. Če kdo, potem mi na Štajerskem vemo, kako dolgo traja, ko po kapljicah polnimo kozarec. Za rešitev je treba odpreti pipo, da vino steče, še posebej, če je sod poln."
Da je aktivacija obstoječega praznega fonda, bodisi z vključevanjem praznih stanovanj na trg bodisi z omejevanjem nestanovanjske rabe (turistične ali pisarniške), ukrep, ki precej hitreje in ceneje poveča ponudbo stanovanj kot novogradnje ter je tudi z vidika trajnostnega razvoja bistveno bolj sprejemljiv, meni tudi Andreja Cirman z ljubljanske ekonomske fakultete. Kot pravi, novogradnje pokrivajo predvsem razliko med potrebami in že aktivno izrabljenim obstoječim fondom. "Iz dokumentov EU (Evropskega načrta za cenovno dostopna stanovanja in strokovnih podlag zanj) je to zelo jasno razvidno, naš osnutek Nacionalnega stanovanjskega programa pa je v tem delu premalo ambiciozen in daje prevelik poudarek zgolj novogradnjam."
Razlogi za to, zakaj je v Sloveniji toliko nenaseljenih stanovanj, so različni, opozarja Novak, in izhajajo predvsem iz kombinacije pravnih, davčnih in sistemskih pomanjkljivosti: "Lastniki se oddajanju pogosto izogibajo zaradi dolgotrajnih in neučinkovitih postopkov izselitve neplačnikov, zaradi česar se ne počutijo dovolj zaščitene. Pomemben dejavnik so tudi preusmerjanje stanovanj v turistične namene, visoka, 25-odstotna obdavčitev najemnin ter razširjenost oddajanja na črno." Obenem dodaja, da k temu dodatno prispeva rast cen nepremičnin. Vrednost stanovanj se po njegovih besedah vsako leto poveča za približno pet do deset odstotkov, kar lastnike pogosto odvrača od oddajanja, saj njihovo premoženje raste tudi, če z njim ne počnejo ničesar.
Cirmanova ob tem opozarja, da je del stanovanj prazen z razlogom: "Niso v stanju, da bi jih lahko uporabili, ali pa se nahajajo v krajih, kjer ni povpraševanja po njih. Na primer tam, kjer ni delovnih mest v bližini ali primanjkuje osnovne infrastrukture." Hkrati poudarja, da je precej stanovanj tudi na območjih, kjer povpraševanje obstaja, pa kljub temu ne pridejo na trg ali pa se oddajajo na sivem trgu in so zato le statistično prazna. "Na trg ne pridejo, ker jih lastniki morda uporabljajo kot sekundarna stanovanja za občasno bivanje ali pa jih iz različnih razlogov ne želijo oddati v najem in jih raje držijo prazne. Takšni razlogi so lahko na primer strah pred težavami z najemniki, slaba pravna varnost lastnikov ali špekulativni nakupi z namenom poznejše preprodaje."
Burger: Rešitev v gradnji več deset tisoč stanovanj v Ljubljani
Aktivacija praznih stanovanj bi bila vsekakor smiselna, vendar sama po sebi ne bi rešila stanovanjske krize, meni Anže Burger s FDV. V večjih slovenskih mestih je namreč praznih stanovanj premalo, da bi lahko zadostila izrazitemu presežku povpraševanja po nepremičninah v urbanih središčih. Prazna stanovanja na perifernih območjih so s tega vidika praktično neuporabna, saj ne odgovarjajo na dejanske potrebe trga.
Po njegovem mnenju je edina dolgoročno učinkovita rešitev čim hitrejša izgradnja več deset tisoč stanovanj v Ljubljani in drugih mestih, kjer je povpraševanje največje. Brez bistvenega povečanja ponudbe v urbanih središčih se pritisk na cene ne bo zmanjšal.
"Prazna stanovanja bi bilo mogoče v večjem obsegu spraviti na trg predvsem z uvedbo nepremičninskega davka, ki bi obdavčil stanovanjske površine nad določeno mejo - denimo 40 kvadratnih metrov na osebo. Takšen davek bi moral biti zasnovan tako, da bi lastnikom v primeru oddajanja zagotavljal minimalni donos, na primer od enega do dveh odstotkov, preostali del nepremičninske rente pa bi se pobral v obliki davka."
Zbrana sredstva bi bilo smiselno nameniti za razbremenitev obdavčitve dela, spodbujanje investicij ter financiranje raziskav in razvoja. Po Burgerjevem mnenju je ključno presežke varčevanja dela prebivalstva preusmeriti stran od vlaganj v sekundarne nepremičnine ter jih usmeriti v slovenske kapitalske trge in podjetništvo. "Če tega ne storimo, še naprej ustvarjamo nov rentniški razred, podoben tistemu iz fevdalnih časov. Uspešne družbe denar in moč razpršijo na konkurenčnih trgih, ne pa jih koncentrirajo na monopoliziranih trgih, kot je trg nepremičnin," poudarja Burger.
Učinki, ki bi jih čutil ves trg
Novak meni, da je aktivacija praznih stanovanj najhitrejša in stroškovno najučinkovitejša pot do povečanja ponudbe na trgu. Po njegovi oceni bi lahko že z odpravo ključnih ovir v nekaj letih na trg prišlo več tisoč dodatnih stanovanj. Če bi letno aktivirali od 2000 do 3000 praznih nepremičnin, bi to v veliki meri nadomestilo trenutni obseg novogradenj, hkrati pa bi se umirila rast cen in najemnin ter izboljšala dostopnost stanovanj, zlasti za mlade in družine.
Takšen pristop bi imel po njegovih besedah tudi širše učinke. Zmanjšal bi potrebo po novogradnjah, s tem pa pritisk na kmetijska zemljišča in javne finance, ki bi morale za gradnjo namenjati več deset milijonov evrov letno. Težave sicer niso značilne le za Slovenijo, opozarja, saj se s podobnimi izzivi sooča večina držav EU, kjer uvajajo različne ukrepe za spodbujanje oddajanja.
Da je aktivacija praznih stanovanj lahko ena od ključnih rešitev stanovanjske krize, meni tudi Cirmanova: "Tudi Evropska komisija je to jasno prepoznala. V Evropskem načrtu za cenovno dostopna stanovanja je aktivacija praznih stanovanj opredeljena kot eden pomembnih gradnikov stebra I - povečanja ponudbe - ter stebra III, ki se nanaša na zagotavljanje takojšnje podpore ob hkratnem izvajanju reform za preprečevanje špekulacij."
Del demografske strategije
Nastanitev mladih v aktivirana stanovanja je po mnenju Marka Novaka tesno povezana tudi s slabo demografsko sliko države, ki jo bo treba nujno izboljšati. "Čeprav statistika v zadnjih letih kaže rahlo rast prebivalstva, je ta predvsem posledica priseljevanja iz republik nekdanje SFRJ, še posebej s Kosova. Pri tem ne gre zgolj za vzdržnost zdravstvenega sistema in pokojnin, temveč za širše vprašanje dolgoročnega obstoja slovenskega naroda," opozarja.
Po njegovih besedah bi država morala temu vprašanju nameniti več pozornosti in ga aktivno upravljati. "Če bomo to področje puščali ob strani in ga prepustili izključno samoregulaciji migracijskih tokov, se lahko demografska slika zelo hitro spremeni. Spremembe pa bodo šle v smer, kakršno smo lahko opazovali v nekaterih drugih državah v regiji, kjer se je struktura prebivalstva v relativno kratkem času močno preoblikovala," dodaja.
A vprašanje ostaja, kako prazna stanovanja dejansko spraviti na trg. Ekonomistka opozarja, da so glede na različne razloge za praznost stanovanj potrebni tudi različni instrumenti za njihovo aktivacijo. "Pri stanovanjih, ki so prazna zato, ker potrebujejo prenovo, in se nahajajo na lokacijah z velikim povpraševanjem, je treba spodbuditi njihovo obnovo. Pri stanovanjih, ki so primerna za bivanje, a se ne oddajajo, pa mora biti njihovo držanje izven najemnega trga finančno destimulativno. To lahko dosežemo z davčnimi instrumenti - s premoženjskim davkom na (prazna) stanovanja ter z obdavčitvijo najemnin, ki spodbuja in ne zavira oddajanja," pojasnjuje. Dodaja, da aktivacije stanovanj, ki so prazna zato, ker se nahajajo na lokacijah brez povpraševanja, na primer zaradi pomanjkanja osnovne infrastrukture, pogosto nima smisla posebej spodbujati, saj je predraga in neučinkovita.
Nujna tudi davčna reforma?
Po Novakovem mnenju je potreben preplet sistemskih spodbud, jasnih pravil in tudi strožjih sankcij. Ključna je predvsem večja pravna varnost lastnikov, kar pomeni bistveno hitrejše postopke izselitve v primeru kršitev najemnikov. Prav strah pred dolgotrajnimi sodnimi postopki je po njegovih ocenah najpogostejši razlog, da stanovanja ostajajo prazna. Ob tem bi bila nujna tudi davčna reforma. "Znižanje obdavčitve dolgoročnih najemov bi lastnike spodbudilo k oddajanju, medtem ko bi višja obdavčitev turističnih najemov ter morebitni davek na prazna stanovanja povečala pritisk na aktivacijo nepremičnin." Hkrati opozarja, da brez večje pravne varnosti tudi davčni ukrepi ne bodo dosegli želenega učinka. Če vrednost stanovanja letno naraste za več tisoč evrov, davek v višini nekaj sto evrov lastnika namreč ne bo spodbudil k oddaji.
Pomembna je tudi večja transparentnost najemnega trga. "Obvezna prijava najemnih pogodb, povezana z evidencami prebivališča in porabo komunalnih storitev, bi pomagala omejiti sivo ekonomijo. Danes je oddajanje na črno težko dokazljivo, v nekaterih državah, kot je Avstrija, pa so kazni za takšne kršitve zelo visoke," dodaja. Po Novakovih ocenah bi lahko z ustreznimi ukrepi v nekaj letih na trg sprostili vsaj deset odstotkov trenutno praznih stanovanj.
Obiščite spletno stran brez oglasov.
