Sanja Verovnik
"Že pol leta zaman pregledujem ponudbe nepremičninskih agencij ter oglase na družbenih omrežjih in spletnih portalih v iskanju dvosobnega stanovanja v Ljubljani. Čez dva meseca bom z otrokom ostala brez strehe nad glavo, a zdi se, da v mestu ni nikogar, ki bi mi bil pripravljen oddati stanovanje po razumni ceni." Tako je na družbenem omrežju obupano zapisala mamica, le ena izmed številnih v Sloveniji, ki že več mesecev iščejo najemniško stanovanje - po sprejemljivi ceni. "Precenjenih stanovanj je na trgu dovolj," je jasna. "Katera enostarševska družina si sploh lahko privošči dvosobno luknjo za 1200 evrov mesečne najemnine ali več, brez vključenih stroškov? Takšna stanovanja se namreč vedno najdejo," doda.
A tudi na prodajnem trgu, kot kaže, ni nič drugače. "Že šest mesecev bi radi kupili trisobno stanovanje na Gorenjskem ali manjšo hišo do 200.000 evrov, pa ni uspeha. Ne iščemo luksuza, pripravljeni smo tudi na nepremičnino, ki potrebuje obnovo," je svojo izkušnjo z iskanjem opisala na enem izmed spletnih portalov družina iz okolice Radovljice. Po njenih izkušnjah so nepremičnine, ki se pojavijo na trgu, bodisi precenjene bodisi na nedostopnih lokacijah. Tiste "ta dobre" in po "normalnih" cenah pa so prodane skoraj takoj, opažajo.
"Trdim, da obstaja kupec za vsako nepremičnino, vendar ne za vsako ceno"
Včasih se prodaja ali oddaja skleneta takoj
Kako dolgo so torej nepremičnine na trgu, preden najdejo kupca ali najemnika? Po besedah Vasje Crnjakoviča, direktorja RE/MAX Nepremičnin Maribor in vodje agencije RE/MAX Nepremičnine Celje, se stanovanja v Ljubljani, Mariboru in Celju ob realno postavljeni ceni v povprečju prodajajo od tri tedne do tri mesece. Da se izvede prodaja hiš, praviloma traja dlje, od enega do šest mesecev. Nepremičnine so že prodali tudi ob prvem ogledu, ki se običajno zgodi v enem tednu, doda. Pri oddaji je lahko čas še krajši - stanovanje je lahko oddano v treh dneh, posebno jeseni, ko se povpraševanje poveča zaradi začetka študijskega leta.
Podobne izkušnje ima Alen Komić, nepremičninski posrednik iz ljubljanske agencije ABC nepremičnine. Pojasnjuje, da se v Ljubljani in okolici stanovanja v povprečju oddajo v približno dveh tednih, prodaja pa je običajno sklenjena v enem do dveh mesecih. Pri hišah je časovni okvir širši: do oddaje traja mesec ali dva, prodaja pa se izvede v treh do šestih mesecev. Po njegovih besedah je hitrost prodaje ali oddaje najbolj odvisna od lokacije, pomembni pa so tudi pravno in dejansko stanje nepremičnine, njena velikost in realno postavljena cena. Dodaja, da so nepremičnino že prodali ali oddali tudi v enem ali dveh dneh.
Da se lahko prodaja ali oddaja zgodita skoraj takoj, potrjuje Branko Potočnik, direktor nepremičninske družbe Insa nepremičnine. V Mariboru kupca za stanovanja s tržno zanimivo ceno običajno najdejo v enem do treh mesecih, včasih pa že isti ali naslednji dan po uvrstitvi nepremičnine v ponudbo. "To pomeni, da smo že v stiku s kupcem ali najemnikom, ki išče prav takšno nepremičnino," pojasnjuje. Hiše se običajno prodajo v treh do šestih mesecih. Opremljena najemna stanovanja ali hiše po njegovih besedah praviloma oddajo v manj kot mesecu dni, če najemnina ni pretirana in lastniki ne postavijo posebnih omejitev, medtem ko je pri neopremljenih iskanje najemnika običajno daljše.
Eni znižajo ceno, drugi nepremičnino umaknejo s trga
Po drugi strani Branko Potočnik navede, da so nekatere nepremičnine izjemno dolgo na trgu. Razlog sta po njegovih besedah najpogosteje previsoka cena, od katere prodajalci niso pripravljeni odstopiti, ali zapletena pravna situacija. "Gre denimo za spore med solastniki, neurejena lastništva ali celo nedovoljene gradnje," pojasni in doda, da takšne nepremičnine za kupce pomenijo preveliko tveganje.
Vasja Crnjakovič pritrjuje, da se zaradi napačno zastavljene cenovne politike stanovanja in hiše oglašujejo tudi leto ali več. "Takšnih nepremičnin je na trgu kar precej," ugotavlja. Ob tem izpostavi uveljavljeno pravilo nepremičninskega trga: prvi kupec je zlati kupec. "Prodajalci se tega pogosto ne zavedajo. Ponudbe z napačno postavljeno ceno ostajajo na trgu bistveno predolgo. Na dan na trg pride od pet do deset novih nepremičnin, kar mesečno pomeni tudi do 200 novih oglasov. Nepremičnina z nerealno ceno zato zelo hitro zdrsne v pozabo," poudarja.
Ob tem se postavlja vprašanje, kaj se zgodi z nepremičninami, ki kljub dolgotrajni izpostavljenosti na trgu ne najdejo kupca ali najemnika. "Če pogledate spletne portale za oglaševanje nepremičnin, tako za prodajo kot za oddajo, hitro opazite oglase, ki se ponavljajo zelo dolgo," odgovori Potočnik. Po njegovih besedah so to pogosto nepremičnine, ki nikoli ne bodo prodane, saj pričakovanja lastnikov močno odstopajo od realnih tržnih razmer. "Trdim, da za obstaja kupec vsako nepremičnino, vendar ne za vsako ceno," je jasen.
Alen Komić ob tem doda, da se takšnim nepremičninam v večini sčasoma vendarle zniža cena, dokler se ne prodajo ali oddajo: "Nekateri lastniki ceno znižajo razmeroma hitro, ko ugotovijo, da povpraševanja ni dovolj, drugi šele po daljšem času. Veliko je odvisno od tega, kako nujno je nepremičnino prodati ali oddati."
Kdaj se kupcem splača vključiti nepremičninskega posrednika
"Na trgu srečujemo veliko kupcev, ki nepremičnino iščejo leto ali dve. Prav ti praviloma najbolj potrebujejo pomoč nepremičninskega posrednika," je prepričan Vasja Crnjakovič. Razlog vidi predvsem v tem, da so kupci, ki iščejo s pomočjo posrednikov, običajno bolje pripravljeni in imajo bolj realna pričakovanja. "Takšni kupci so tudi hitrejši pri odločitvah in dajejo realne nakupne ponudbe, ki jih znajo argumentirano zagovarjati," poudarja. Po besedah Alena Komića imajo takšne stranke praviloma več možnosti za uspeh, saj nepremičninski posredniki trg spremljajo vsakodnevno in imajo zato bistveno več informacij in izkušenj o tem, kaj, kje in kako iskati. "Pogosto se zgodi, da ima posrednik v svoji bazi točno tisto nepremičnino, ki ustreza, stranka pa jo je pri samostojnem iskanju spregledala," doda. Sodelovanje s posrednikom je po njegovih besedah posebno dragoceno, ko se primerna nepremičnina najde na trgu, a je zaradi velikega povpraševanja treba hitro reagirati. "Stranki svetujemo pri pripravi ponudbe za nakup ali najem, pomagamo pri usklajevanju tržne cene in pogojev, pripravimo ustrezno pogodbo, preverimo dejansko in pravno stanje nepremičnine ter pomagamo pri izpeljavi vseh postopkov do uspešne realizacije nakupa ali najema," našteje Komić. Tudi Branko Potočnik pove, da v določenih primerih nepremičnine za svoje stranke aktivno iščejo. Najpogosteje takrat, ko imajo kupci ali najemniki posebne želje ali zahteve. "Največkrat gre za zelo specifične lokacije, včasih pa tudi za druge, bolj posebne pogoje," še pojasni.
Obstajajo pa tudi lastniki, ki se ob nezmožnosti doseganja želene, a očitno netržne cene odločijo za drugačno potezo. "Del lastnikov preprosto nepremičnino umakne s trga in počaka na boljše razmere," doda Komić. Takšne nepremičnine se lahko čez čas znova pojavijo v ponudbi - pogosto z isto ceno, včasih pa tudi z bolj realnimi pričakovanji.
Obiščite spletno stran brez oglasov.
