Sanja Verovnik
Slovenske kmetije se vse pogosteje soočajo z vprašanjem, kako posodobiti gospodarska poslopja, ki so pogosto stara več desetletij in ne ustrezajo več sodobnim tehnološkim, okoljskim in higienskim zahtevam. Potrebe po posodobitvi hlevov, sirarn, skladišč, delavnic in drugih gospodarskih objektov so velike, vendar se številni načrti ustavijo že na začetku poti. Investitorje čakajo preverjanje prostorskih pogojev, priprava obsežne projektne dokumentacije, pridobivanje dovoljenj in soglasij ter visoki stroški, zaradi katerih se številne načrtovane naložbe zamaknejo ali ostanejo neizvedene.
Na to opozarjajo tako v Zbornici za arhitekturo in prostor Slovenije (ZAPS) kot v Kmetijsko-gozdarski zbornici Slovenije (KGZS). Medtem ko arhitekti poudarjajo pomen kakovostnega načrtovanja in priprave projektne dokumentacije, predstavniki kmetijskega sektorja opozarjajo, da zanimanje za gradnjo obstaja, a ga pogosto zavrejo birokratske ovire in negotove gospodarske razmere.
Dobra priprava projekta je ključ do uspešne investicije
Mika Cimolini iz ZAPS pojasnjuje, da načrtovanje gospodarskega objekta poteka podobno kot načrtovanje katere koli druge stavbe. Po Standardu storitev ZAPS je gradnja le del celotnega življenjskega cikla objekta – od prve investicijske pobude, načrtovanja in gradnje do uporabe, poznejše prenove ali odstranitve.
Kot pravi, se postopek začne z investicijsko pobudo, ko investitor preveri potrebo po naložbi, njeno gospodarnost in primernost izbrane lokacije. Arhitekt že v tej fazi pomaga oceniti prostorske možnosti, predvidene stroške in izvedljivost projekta. Sledi zagon projekta, v katerem se analizirajo zemljišče, prostorski akti in drugi zakonski pogoji, nato pa snovanje projekta, kjer nastaneta osnovna zasnova objekta in projektna naloga. Pri gospodarskih objektih je po besedah sogovornice še posebno pomembno, da investitor natančno opredeli tehnološki proces, potrebne kapacitete, logistiko in možnosti prihodnje širitve. Na tej podlagi nastane idejni projekt, ki investitorju omogoča sprejem ključnih odločitev, nato pa projektna dokumentacija za pridobitev gradbenega dovoljenja (DGD). Po izdaji dovoljenja sledi priprava projekta za izvedbo (PZI), ki vsebuje vse podrobne načrte za gradnjo. Po besedah sogovornice kakovostna priprava projekta bistveno zmanjša tveganje za podražitve, zamude in spremembe med gradnjo ter pripomore k temu, da je objekt funkcionalen, gospodaren in prilagojen potrebam uporabnika.
Dokumentacija je odvisna od vrste in zahtevnosti objekta
Vrsta potrebne dokumentacije je po besedah Mike Cimolini odvisna od velikosti, namembnosti in zahtevnosti objekta, vendar je postopek pri večini novih gospodarskih objektov podoben. Najprej je treba preveriti, ali je načrtovana dejavnost skladna z občinskim prostorskim aktom in ali lokacija izpolnjuje pogoje glede velikosti, odmikov, višine objektov ter komunalne opremljenosti. Tudi v tej fazi priporoča sodelovanje arhitekta, ki lahko investitorju že zgodaj pove, ali je načrtovana gradnja sploh izvedljiva.
"Osnova za nadaljnje delo je projektna dokumentacija za pridobitev gradbenega dovoljenja. Ta vsebuje arhitekturne, gradbenotehnične in druge strokovne rešitve ter vse podatke, potrebne za pridobitev mnenj pristojnih mnenjedajalcev in izdajo gradbenega dovoljenja. Pri gospodarskih objektih je treba posebno pozornost nameniti mnenjem upravljavcev gospodarske javne infrastrukture, v posameznih primerih pa tudi soglasjem oziroma dovoljenjem s področja varstva okolja, voda, kulturne dediščine ali kmetijskih zemljišč. Po pridobitvi gradbenega dovoljenja se pripravi še projekt za izvedbo, ki vsebuje podrobne načrte arhitekture, konstrukcije, strojnih in elektroinštalacij ter popise del in tehnične specifikacije, potrebne za izvedbo gradnje in pripravo ponudb izvajalcev," je jasna.
Pri objektih, kot so hlevi, sirarne, delavnice in drugi proizvodni objekti, je pomemben del projektne dokumentacije tudi tehnološka zasnova. Ta določa delovni oziroma proizvodni proces, razporeditev opreme, logistične poti, higienske zahteve, prezračevanje, ravnanje z odpadki in druge posebnosti posamezne dejavnosti. Cimolini poudarja, da je pri sirarnah treba pripraviti tudi načrt tehnologije, ki upošteva standard HACCP za zagotavljanje varnosti živil. To med drugim pomeni ločevanje čistih in nečistih poti ter preprečevanje navzkrižne kontaminacije, logičen potek proizvodnega procesa, od sprejema surovin do odpreme izdelkov, uporabo materialov, ki jih je mogoče enostavno čistiti in razkuževati, ustrezno prezračevanje, osvetlitev in odvodnjavanje, zagotovitev higienskih prostorov za zaposlene, ustrezne temperaturne režime za skladiščenje in predelavo ter učinkovito ravnanje z odpadki in stranskimi proizvodi.
Kaj ponuja država?
Na Ministrstvu za kmetijstvo poudarjajo, da lahko kmetje gradnjo ali prenovo hlevov, skladišč, sirarn, hladilnic in drugih gospodarskih objektov sofinancirajo z več intervencijami Strateškega načrta skupne kmetijske politike 2023–2027.
Najpomembnejša je intervencija IRP02, namenjena posodobitvi in tehnološkemu razvoju kmetijskih gospodarstev. Osnovna stopnja podpore znaša 30 odstotkov upravičenih stroškov, z dodatki za mlade kmete in kmetije na gorskih območjih pa lahko doseže 50 odstotkov. Za majhne in ekološke kmetije ter nekatere naložbe, povezane s prilagajanjem podnebnim spremembam, podpora znaša od 50 do 75 odstotkov upravičenih stroškov. Rejcem živali je namenjena tudi intervencija IRP29, ki podpira gradnjo in rekonstrukcijo hlevov ter druge naložbe za izboljšanje dobrobiti živali. Stopnja podpore znaša 50, 65 ali največ 75 odstotkov upravičenih stroškov, odvisno od doseženih standardov dobrobiti živali in vključitve v ekološko kmetovanje. Intervencija IRP35 podpira naložbe v predelavo in trženje kmetijskih proizvodov, medtem ko je IRP44 namenjena skupinam proizvajalcev, organizacijam proizvajalcev in zadrugam za skupne naložbe v predelavo, skladiščenje in trženje kmetijskih proizvodov.
Na ministrstvu navajajo, da je trenutno odprt javni razpis za majhne kmetije v okviru intervencije IRP02, ki se izteče 9. septembra letos. Okvirni terminski načrt prihodnjih javnih razpisov bo znan po uskladitvi 5. spremembe Strateškega načrta SKP 2023–2027 z Evropsko komisijo in deležniki.
Po podatkih ministrstva je zanimanje za javne razpise še vedno največje med živinorejskimi kmetijami, predvsem govedorejskimi. Veliko prijav beležijo tudi na razpisih za nakup kmetijske mehanizacije, vse več zanimanja pa opažajo tudi za kolektivne naložbe, saj se kmetje vse pogosteje povezujejo v skupine proizvajalcev in zadruge.
Pri sirarni je zato že v fazi projektiranja treba predvideti ločene prostore za sprejem mleka, predelavo, zorenje sira, pakiranje in skladiščenje, pri čemer se poti surovin, zaposlenih in končnih izdelkov ne smejo križati. Po njenih besedah ni dovolj, da objekt izpolnjuje zgolj zahteve gradbene zakonodaje. Zasnovan mora biti tudi tako, da izpolnjuje zahteve živilske zakonodaje glede higiene, varnosti hrane in sledljivosti proizvodnje. Po zaključeni gradnji je treba pripraviti še dokumentacijo za pridobitev uporabnega dovoljenja, ki praviloma vključuje dokazila o skladni izvedbi objekta, izjave udeležencev pri gradnji in drugo dokumentacijo, določeno z gradbeno ter področno zakonodajo.
Gradbeno dovoljenje ni odvisno le od velikosti objekta
Cimolini pojasnjuje, da je gradbeno dovoljenje potrebno za večino novogradenj, rekonstrukcij in drugih posegov v prostor, kadar to določa gradbeni zakon: "Praviloma je potrebno pri gradnji novih gospodarskih objektov, kot so hlevi, sirarne, delavnice, skladišča in proizvodni objekti, pa tudi pri rekonstrukcijah, dozidavah, nadzidavah ter spremembah namembnosti, kadar te vplivajo na bistvene lastnosti objekta." Ob tem opozarja, da obveznost pridobitve gradbenega dovoljenja ni odvisna zgolj od velikosti objekta. Tudi nekateri manjši objekti ga potrebujejo, medtem ko za določene enostavne objekte zakon tega ne predpisuje. Zato je treba za vsak poseg preveriti določbe gradbenega zakona, podzakonskih predpisov in občinskega prostorskega akta.
Kot primer navaja čebelnjak na kmetijskem zemljišču. Čeprav pogosto prevladuje prepričanje, da zanj gradbeno dovoljenje ni potrebno, to ne velja vedno. Preveriti je treba, ali objekt po predpisih spada med enostavne objekte, ali občinski prostorski načrt na konkretni parceli dopušča njegovo postavitev in ali so zaradi lege zemljišča potrebna še dodatna soglasja, na primer na varovanih območjih, ob vodotokih ali v varovalnem pasu javne ceste. Zato priporoča, da investitor prostorske pogoje preveri že pred nakupom zemljišča ali začetkom načrtovanja ter se posvetuje s pooblaščenim arhitektom. Tako se lahko izogne napačnim odločitvam, zamudam in dodatnim stroškom.
Kmetje največ vlagajo v hleve
Anja Mežan iz KGZS ter člani strokovne skupine za gradnje in adaptacije kmetijskih objektov pri KGZS ugotavljajo, da zanimanje za gradnjo in prenovo gospodarskih objektov med slovenskimi kmeti obstaja, vendar je dejansko število izvedenih investicij precej manjše od potreb. Pojasnjujejo, da so številni gospodarski objekti že dolgo amortizirani in ne ustrezajo več sodobnim tehnološkim, okoljskim in higienskim standardom. Kmetje želijo predvsem izboljšati delovne razmere, povečati funkcionalnost objektov, izboljšati dobrobit živali in si olajšati opravljanje kmetijske dejavnosti.
Več zanimanja opažajo pri kmetijah, ki imajo zagotovljeno nasledstvo in jasno dolgoročno razvojno usmeritev. V nekaterih regijah prevladuje interes za gradnjo novih hlevov za krave dojilje in objektov za pitanje piščancev, drugod predvsem za preurejanje privezne reje v prosto rejo. Mlajši kmetje si po njihovih besedah želijo vlagati, vendar jih pogosto ustavijo zakonodajne in prostorske ovire. Kot glavne razloge, da se zanimanje ne pretvori v več izvedenih investicij, navajajo visoke stroške gradnje, negotove razmere na kmetijskih trgih, zahtevne in dolgotrajne upravne postopke pridobivanja soglasij, omejena lastna sredstva ter prostorske omejitve. Velik del investicij je zato neposredno odvisen od možnosti pridobitve nepovratnih sredstev. Po oceni enega od članov strokovne skupine približno petina kmetij izraža željo po posodobitvi, dejansko izvedenih projektov pa je bistveno manj.
Ugotavljajo, da se kmetje najpogosteje odločajo za gradnjo ali prenovo objektov za rejo živali: "Vse več manjših in srednje velikih kmetij obstoječe objekte prilagaja prehodu iz privezne v prosto rejo zaradi zahtev glede dobrobiti živali, pogosto pa takšne naložbe financirajo predvsem z lastnimi sredstvi. Poleg hlevov ostajajo pomembne naložbe v strojne lope, senike, skladišča za krmo in pridelke, objekte za rejo mlade živine, gnojišča ter objekte za ravnanje z živinskimi gnojili. Na kmetijah, ki se ukvarjajo s predelavo in neposredno prodajo, so vse bolj aktualne sirarne, predelovalni prostori, hladilnice, pakirnice in prodajni prostori." Opažajo tudi večji poudarek na energetski učinkovitosti, uporabi obnovljivih virov energije in prilagajanju podnebnim spremembam. Zaradi toge zakonodaje pa po njihovih besedah kmetje pogosto improvizirajo z umeščanjem objektov različnih namembnosti na kmetijska zemljišča, kar vodi do kompromisnih rešitev, ki niso optimalne niti za živali niti za rejca.
Montažna gradnja vse pogostejša izbira
Po besedah Mike Cimolini pri gospodarskih objektih danes vse bolj prevladuje montažna oziroma prefabricirana gradnja. Razlogi so predvsem hitrejša izvedba, bolj predvidljivi stroški in visoka stopnja industrijske izdelave. Večina konstrukcije nastane v tovarni, na gradbišču pa se elementi le sestavijo, kar bistveno skrajša čas gradnje.
"Takšen način gradnje je posebej primeren za skladišča, proizvodne hale, logistične centre in druge objekte z velikimi razponi ter možnostjo poznejših razširitev. Pri nekaterih objektih je mogoče konstrukcijo celo razstaviti, prestaviti na drugo lokacijo ali ponovno uporabiti posamezne elemente, kar predstavlja pomembno prednost z vidika trajnosti in krožnega gospodarstva. Kadar pa gre za objekte z zelo specifično tehnološko zasnovo, kot so sirarne ali drugi živilski obrati, standardni montažni sistemi pogosto ne zadostujejo. V takšnih primerih se investitorji pogosteje odločajo za prefabricirano gradnjo po meri iz armiranega betona, jekla, lesa ali kombinacije različnih materialov."
Klasična masivna gradnja po njenih besedah ostaja smiselna predvsem tam, kjer so potrebne večja robustnost, požarna odpornost, velika toplotna akumulacija ali posebne arhitekturne zahteve, zlasti pri manjših objektih na tradicionalnih kmetijah. Dodaja še, da razlika med montažno in masivno gradnjo danes ni več tako izrazita kot nekoč. Pomembnejše od izbire materiala je, kako dobro je objekt prilagojen svoji funkciji, tehnologiji in predvideni dobi uporabnosti. Ob tem spomni, da tudi slovenska stavbna dediščina pozna načela montažne gradnje, saj so bili številni kozolci in skednji izdelani iz lesenih elementov, ki jih je bilo mogoče razstaviti, prestaviti in ponovno sestaviti.
Tudi v KGZS ugotavljajo, da se v praksi pogosto uporablja kombinacija obeh načinov gradnje. Za strojne lope, skladišča, senike in večje odprte hleve se kmetje pogosto odločajo za montažne jeklene ali lesene konstrukcije, največkrat na betonski plošči. Takšne rešitve omogočajo hitrejšo gradnjo, večje razpone in lažje poznejše prilagoditve. Pri večjih sodobnih hlevih pa se pogosto odločajo za sisteme specializiranih ponudnikov, kjer imajo ključno vlogo cena, funkcionalnost in hitrost izvedbe.
Največja ovira ostaja birokracija
V KGZS kot največje težave izpostavljajo dolgotrajne postopke pridobivanja soglasij, gradbenih in uporabnih dovoljenj ter drugih potrebnih dokumentov. Velik problem predstavljajo tudi prostorske omejitve, saj številne kmetije stojijo v središčih naselij, kjer širitev ni mogoča. Pogosto je treba pripraviti občinski podrobni prostorski načrt, kar je dolgotrajen, drag in negotov postopek.
Med največjimi izzivi navajajo še visoke in težko predvidljive stroške projektiranja, komunalnih prispevkov in gradnje, časovno neusklajenost med pridobivanjem dovoljenj in javnimi razpisi, nerešena zemljiškoknjižna stanja, usklajevanje z naravovarstvenimi zahtevami ter negotove razmere na kmetijskih trgih, kjer kmetje pogosto nimajo zagotovljenega dolgoročnega odkupa mleka, mesa ali jajc po sprejemljivih cenah. Po njihovem mnenju bi država lahko razmere izboljšala s poenostavitvijo in skrajšanjem postopkov pridobivanja dovoljenj, boljšim usklajevanjem državnih organov in občin ter bolj sistematičnim prostorskim načrtovanjem, ki bi bolj upoštevalo razvojne potrebe obstoječih kmetij.
Predlagajo tudi enotnejšo ureditev komunalnega prispevka za nestanovanjske kmetijske stavbe. Po njihovem predlogu bi se moral faktor namembnosti objekta za vse nestanovanjske kmetijske stavbe, med katere sodijo enostavni, nezahtevni in manj zahtevni kmetijski objekti, enotno določiti pri 0,1. Takšna ureditev bi po njihovem mnenju temeljila na načelu enakosti in sorazmernosti ter upoštevala dejstvo, da kmetijska dejavnost obstoječo komunalno infrastrukturo pogosto obremenjuje le minimalno ali je sploh ne. Na območjih, kjer kmetijska dejavnost zamira, bi bilo po njihovem mnenju smiselno razmisliti celo o odpravi komunalnega prispevka. Prav tako se zavzemajo za večjo fleksibilnost pri obravnavi delujočih kmetij, možnost vključitve strokovne komisije pri zahtevnejših primerih ter bolj predvidljive javne razpise z dolgoročno stabilnimi pogoji in finančnimi instrumenti, usklajenimi z dejanskimi roki za pridobivanje dovoljenj in izvedbo naložb.
Na Ministrstvu za kmetijstvo se zavedajo, da umeščanje večjih kmetijskih objektov v prostor pogosto predstavlja velik izziv. Zato predlagajo spremembe prostorske in okoljske zakonodaje, ki bi po njihovih navedbah omogočile hitrejše in enostavnejše umeščanje kmetijskih objektov v prostor. Med predlaganimi rešitvami izpostavljajo širitev možnosti za pripravo občinskih podrobnih prostorskih načrtov, razširitev instituta lokacijske preveritve, ureditev komunalnega prispevka za kmetijske objekte, poenostavitev postopkov presoje vplivov na okolje ter povečanje dopustnih površin rastlinjakov. Investitorjem svetujejo tudi, naj se že v fazi načrtovanja obrnejo na javno službo kmetijskega svetovanja, saj lahko tako pridobijo strokovno pomoč pri pripravi kakovostne vloge in zmanjšajo možnost administrativnih napak.
