Oglasno sporočilo: Keller Williams Slovenia
»Imamo hišo, nekaj gospodarskih objektov in precej zemlje.«
Takšen opis nepremičnine je na slovenskem podeželju pogost. Toda iz njega skoraj ničesar ne izvemo o njeni dejanski vrednosti.
Del zemljišč je lahko kmetijskih, del stavbnih. Nekatere parcele imajo lahko urejen dostop in komunalno infrastrukturo, druge ne. Večje zemljišče je morda mogoče smiselno razdeliti, posamezni deli pa imajo lahko popolnoma drugačno tržno vrednost in tudi druge potencialne kupce.
Zato je pri prodaji večjih zemljišč, kmetijskih posestev in podeželskih nepremičnin eno najpomembnejših vprašanj:
Ali prodajamo nepremičnino takšno, kot je danes, ali najprej ugotovimo, kaj vse bi lahko bila?
Kvadratni meter zemlje ni vedno enak kvadratnemu metru
Lastniki vrednost zemljišča pogosto povezujejo predvsem z njegovo površino.
Toda dva kosa zemlje, ki sta lahko oddaljena le nekaj sto metrov, imata lahko povsem različno vrednost.
Na vrednost med drugim vplivajo namenska raba, možnosti gradnje, dostop do javne ceste, komunalna infrastruktura, oblika parcele, možnost parcelacije ter prostorski akti občine.
Pri večjih posestvih lahko zato samo podatek o skupni površini precej zakrije dejanski potencial.
Posebej pomembno je razlikovanje med kmetijskim in stavbnim zemljiščem. Travnik, njiva, dvorišče, stavbno zemljišče in zemljišče ob obstoječem objektu so lahko na prvi pogled del ene domačije, z vidika trga pa predstavljajo popolnoma različne vrste premoženja.
Včasih problem ni cena, ampak način prodaje
Pred kratkim smo se srečali prav s takšnim primerom.
Šlo je za večje kmetijsko posestvo, ki ga kot celoto ni bilo mogoče prodati po ceni, ki bi odražala njegov dejanski potencial.
Če bi ga preprosto ponudili na trg v obstoječi obliki, bi moral prodajalec bodisi sprejeti nižjo ceno bodisi čakati na zelo specifičnega kupca, ki bi potreboval celotno posestvo.
Namesto tega smo se odločili, da najprej preverimo, kaj nepremičnina dejansko omogoča.
V sodelovanju z arhitekti smo pripravili lokacijsko preveritev, preverili prostorske možnosti ter pridobili projektne pogoje, s katerimi smo dobili jasnejšo sliko glede dostopa do komunalne in druge infrastrukture.
Šele na podlagi teh informacij je bilo mogoče ugotoviti, kakšna razdelitev zemljišč omogoča njihovo najbolj smiselno in tržno zanimivo uporabo.
Nato smo pripravili strategijo parcelacije in trženja ter identificirali kupce, za katere so bili posamezni deli oziroma njihova prihodnja uporaba dejansko zanimivi.
Prodajalec se z vodenjem postopka ni želel ukvarjati sam, zato smo prevzeli koordinacijo celotnega procesa – od preveritev in strokovnjakov do tržne strategije in iskanja ustreznih kupcev.
Končni rezultat je bil drugačen od klasičnega scenarija »objavimo oglas in čakamo«.
Našli smo rešitev, ki je omogočila izvedbo transakcije v enem poslu, hkrati pa je družina za svoje premoženje dosegla bistveno boljši rezultat, kot bi ga lahko pričakovala pri neposredni prodaji celotnega posestva v njegovi prvotni obliki.
Ta primer dobro pokaže, da vrednosti nepremičnine včasih ne poveča trg.
Poveča jo boljše razumevanje nepremičnine.
Najprej je treba ugotoviti, kaj pravzaprav prodajamo
Pri prodaji hiše z večjim zemljiščem, kmetijskega posestva ali več parcel je zato smiselno preveriti vsaj nekaj osnovnih vprašanj.
- Kakšna je namenska raba posameznih zemljišč?
- Kaj je na njih mogoče graditi?
- Je mogoče zemljišče razdeliti?
- Ali ima vsak potencialni del ustrezen dostop?
- Kje poteka komunalna infrastruktura?
- Kakšni so projektni pogoji?
- Ali obstaja več različnih skupin potencialnih kupcev?
- In predvsem: ali lahko z drugačno pripravo nepremičnine ustvarimo boljši rezultat kot s prodajo vsega skupaj v trenutnem stanju?
To so vprašanja, ki bi morala priti pred določitvijo prodajne cene.
Ena domačija lahko skriva več različnih nepremičnin
Lastnik svojo domačijo pogosto dojema kot eno celoto.
Hiša, gospodarski objekt, dvorišče, sadovnjak, travnik in njiva so desetletja predstavljali eno posest. Trg pa lahko isto premoženje vidi drugače.
Za nekoga je zanimiva hiša. Za drugega stavbno zemljišče. Za tretjega kmetijska zemljišča. Četrtega zanima zemljišče zaradi razvoja ali investicije.
To ne pomeni, da je treba vsako večje zemljišče razparcelirati. Prav tako ni vsaka parcelacija smiselna ali izvedljiva.
Pomeni pa, da bi moral lastnik pred pomembno odločitvijo poznati možnosti.
Posebno vprašanje je nasledstvo
Na slovenskem podeželju je veliko nepremičninskega premoženja nastajalo skozi več generacij.
Starši so gradili, stari starši kupovali zemljišča, naslednje generacije pa so jih podedovale. Ko takšno premoženje preide na več dedičev, se pogosto pojavijo različni interesi. Eden bi nepremičnino obdržal. Drugi bi jo prodal. Tretji živi drugje in se z njo ne želi ukvarjati.
Takrat postane zelo pomembno, da družina ve, kaj sploh ima in kakšne možnosti obstajajo. V nekaterih primerih je najboljša rešitev prodaja celote. Drugje delitev. Včasih je smiselno en del obdržati in drugega prodati. Toda dobra odločitev je mogoča šele takrat, ko poznamo dejstva.
Zemlja je lahko neizkoriščen kapital
Prazna hiša, star gospodarski objekt ali zemljišče, ki ga družina že leta ne uporablja, pogosto postanejo nekaj, kar »pač imamo«.
Toda nepremičnina je del premoženja tudi takrat, ko ne ustvarja prihodkov.Lahko predstavlja prihodnjo stanovanjsko rešitev.Vir kapitala za drugo investicijo. Del družinskega nasledstva. Ali razvojno priložnost, ki je lastnik sploh še ni prepoznal.
Zato pri takšnih nepremičninah prvi korak ni nujno prodaja.
Prvi korak je analiza.
Preden določite ceno, si odgovorite na pet vprašanj:
1. Kakšna je dejanska namenska raba mojih zemljišč?
2. Kakšen razvojni in tržni potencial imajo posamezni deli?
3. Ali bi parcelacija ali drugačna ureditev povečala njihovo uporabnost?
4. Ali je bolje nepremičnino prodati kot celoto ali pripraviti drugačno prodajno strategijo?
5. Kdo je za takšno nepremičnino pravi kupec?
Šele nato pride vprašanje cene.
|
Pri prodaji nepremičnine je namreč velika razlika med vprašanjem: »Za koliko lahko to prodam?« in vprašanjem: »Kako lahko iz tega premoženja dosežem najboljši rezultat?« |
Prodajate zemljišče, hišo ali večje posestvo?
Pri Keller Williams Slovenia verjamemo, da se uspešna prodaja nepremičnine začne še preden je objavljen prvi oglas.
Če razmišljate o prodaji zemljišča, hiše, kmetijskega posestva ali druge nepremičnine, je smiselno najprej preveriti njeno realno tržno vrednost, prostorske možnosti in optimalno prodajno strategijo.
Strokovnjaki Keller Williams Slovenia pri zahtevnejših nepremičninah povezujemo nepremičninsko svetovanje, analizo trga, strokovne partnerje ter pripravo in izvedbo prodajne strategije.
Ker pri nepremičninah ni vedno najpomembnejše, koliko zemlje imate.
Pomembneje je vedeti, kaj lahko z njo naredite.
| Keller Williams Slovenia – nepremičnine za nas niso le posel. So nekaj osebnega. |
