Sanja Verovnik
Na nas se je obrnil bralec Herman K. iz Maribora z vprašanjem, kako preveriti, ali je nepremičnina, ki jo namerava kupiti in jo je našel v oglasu, res prosta bremen. Njegov znanec je namreč pred časom kupil hišo, na katero je naletel v časopisnem oglasu. Prodajalec mu je zagotovil, da je nepremičnina brez bremen, in ker mu je zaupal, dodatnih preverjanj ni opravil. Šele po sklenjenem poslu se je izkazalo, da je bila na nepremičnini v zemljiški knjigi vpisana dosmrtna brezplačna raba za prodajalčevo nepokretno mamo. Kupec je menil, da bo ta ob prodaji skupaj s sinom hišo zapustila, a se to ni zgodilo. Sledila je dolgotrajna tožba in na koncu je krajšo potegnil kupec. Razlog? Pred nakupom v lastni režiji ni preveril, ali so na nepremičnini vpisana bremena in kakšna so.
Preverjanje traja nekaj minut. Posledice, če ga izpustimo, pa lahko trajajo leta
Brez posrednika, več odgovornosti
Ker naš bralec takšne napake ne želi ponoviti, se je znašel pred dilemo. Sam ni vešč pravnih postopkov niti uporabe spletnih storitev - gre za starejšega občana -, prodajalec pa vztraja pri prodaji brez nepremičninskega posrednika, da bi se izognil plačilu provizije. S tem odpade tudi pomembna varovalka. Nepremičninski posredniki namreč običajno preverijo zemljiškoknjižno stanje in kupca opozorijo na morebitna bremena. Ko kupec nastopa sam, pa je odgovornost v celoti njegova. Ali lahko torej preveri sam? In kako?
Z vprašanjem, kako naj kupec ravna in kje naj preveri morebitna bremena, smo se obrnili na Nino Šibilo, mariborsko odvetnico, veščo nepremičninskih dilem. Pojasnila je, da je glavni vir uradnih informacij o bremenih nepremičnin zemljiška knjiga kot javna knjiga. "Ker skladno s Stvarnopravnim zakonikom in Zakonom o zemljiški knjigi stvarne pravice nastanejo z vpisom v zemljiško knjigo, se bo skladno z načelom zaupanja v zemljiško knjigo štelo, da je bila glede neobstoja stvarne pravice tretja oseba v dobri veri, kadar takšna pravica ne izhaja iz zemljiške knjige," poudarja. Poenostavljeno: kar je vpisano, velja. In vsak kupec ima možnost ter dolžnost to preveriti.
Po njenih besedah so najpogostejša bremena, ki se pojavljajo na stanovanjskih nepremičninah, hipoteke, ki lahko v skrajnem primeru vodijo do rubeža in prodaje nepremičnine, osebne služnosti, denimo zgoraj omenjena dosmrtna brezplačna raba nepremičnine, ter stvarne služnosti, kot je služnost poti čez nepremičnino. Ključno opozorilo za kupce pa je naslednje: če ta bremena obstajajo že pred prodajo in so vpisana v zemljiško knjigo, se s prenosom lastninske pravice na novega kupca ne izbrišejo. To pomeni, da bo tudi novi lastnik moral spoštovati že vknjižene pravice: na primer dopuščati dosmrtno bivanje ali uporabo dela nepremičnine, kar se je pripetilo tudi znancu našega bralca.
Odvetnica dodaja, da podobno velja tudi za najemna in zakupna razmerja, ki se kot obligacijske pravice prav tako lahko vpisujejo v zemljiško knjigo. S prenosom lastninske pravice takšna razmerja avtomatično ne prenehajo, temveč novi lastnik vstopi v pravni položaj prejšnjega lastnika, skupaj z vsemi obveznostmi, ki iz tega izhajajo.
En podpis, dolga odgovornost
Ker se vse več kupcev odloča za nakup nepremičnine v lastni režiji in brez sodelovanja nepremičninskega posrednika - ta namreč običajno preveri pravno stanje in na morebitna bremena opozori kupca -, je odgovornost še toliko večja. Nina Šibila zato laikom svetuje previdnost. "Pri preučitvi stanja nepremičnine in njenih bremen se vsekakor priporoča pritegnitev pravnega strokovnjaka, ki preveri zemljiškoknjižno stanje in po potrebi izvede tudi druga potrebna pravna ravnanja za izbris stvarnih pravic, denimo pripravi sporazum o prenehanju služnosti ali poskrbi za izbris hipoteke," pojasnjuje. Ob tem je jasna: "Pred natančno preveritvijo stanja nepremičnine in njenih bremen nakup ni priporočljiv."
Kako konkretno preveriti stanje?
Zemljiška knjiga je javno dostopna prek portala e-Sodstvo. Kupec za vpogled potrebuje osnovne podatke o nepremičnini, predvsem številko parcele in katastrsko občino ali identifikacijsko oznako (ID-znak) nepremičnine. Na portalu lahko brezplačno pridobi zemljiškoknjižni izpisek, pri čemer mora posebno pozornost nameniti Listu B, kjer je razvidno lastništvo, ter Listu C, kjer so vpisana morebitna bremena, kot so hipoteke, služnosti ali zaznambe izvršb. Če se kupec pri razumevanju izpiska ne znajde, lahko pomoč poišče pri notarju, odvetniku ali na sodišču, kjer mu pojasnijo vsebino vpisa. Strošek takšnega pravnega pregleda je praviloma neprimerljivo nižji od stroškov, ki bi jih lahko prinesel morebitni sodni spor zaradi spregledanega bremena.
Kakšno nevarnost pa lahko breme sploh predstavlja za kupca? Odvetnica opozarja, da vsako breme načeloma znižuje tržno vrednost nepremičnine. Zato je ključno, da je kupec z njim pravočasno seznanjen in lahko temu primerno določi ceno, ki jo je pripravljen plačati. Pomemben je tudi namen nakupa. "Če kupec nepremičnino kupuje zato, da bo v njej živel, je zanj bistvenega pomena, da nepremičnina nima vknjižene brezplačne služnosti stanovanja, saj se sicer vanjo sploh ne bo mogel vseliti," opozarja Nina Šibila. Drugače pa je pri investitorju, ki nepremičnino kupuje za oddajanje. Takšnega kupca ne bo nujno motilo, če je stanovanje že oddano, saj bo z nakupom stopil v pravni položaj prejšnjega najemodajalca. "Ali je kupec določeno breme pripravljen sprejeti ali ne, je vedno odvisno od okoliščin konkretnega primera," še poudarja sogovornica. Dodaja pa, da je za kupca seveda najugodnejša situacija tista, ko je nepremičnina povsem brez bremen.
Primer bralčevega znanca kaže, da zgolj ustno zagotovilo prodajalca ni dovolj. Nepremičnina je pogosto največja investicija v življenju posameznika in prav zato zahteva največ previdnosti. Zaupanje je lahko dobrodošlo, a pri nepremičninah šteje predvsem tisto, kar je zapisano v zemljiški knjigi. Preverjanje traja nekaj minut. Posledice, če ga izpustimo, pa lahko trajajo leta.
Obiščite spletno stran brez oglasov.
