Stanovanje bi oddajali turistom? Najprej preverite, v kakšni stavbi bivate

Turisti s kovčki na hodnikih, prihodi in odhodi tudi v poznih urah, glasni pogovori, občasno celo zabave. Takšno dogajanje naj bi po navedbah anonimnega bralca Večera zmotilo stanovalce ene od mariborskih stavb, v kateri so oskrbovana stanovanja. Bralec, ki tudi sam živi v oskrbovanem stanovanju, trdi, da naj bi lastnik enega od stanovanj svojo nepremičnino kratkotrajno oddajal turistom. "Turisti prihajajo in odhajajo, v stanovanju se glasno pogovarjajo, nekateri imajo celo zabave pozno v noč, po hodnikih pa se podnevi in ponoči vlečejo kovčki," je zapisal. Po njegovih besedah to moti druge stanovalce, med katerimi naj bi bilo največ starejših. Trdi, da je na težavo opozoril tudi lastnika stanovanja. Ta naj bi mu zabrusil, da je stanovanje njegovo in da lahko z njim počne, kar želi.

Pa res lahko? Zakon o gostinstvu, ki se uporablja od 1. januarja letos, je glede tega jasen. Njegov 20. člen določa: "Oddajanje stanovanja v kratkotrajni najem ni dovoljeno v stanovanju, ki se nahaja v stanovanjski stavbi z oskrbovanimi stanovanji."

Toda za odgovor, ali je zakon kršil tudi lastnik iz anonimnega pisma, manjka ključni podatek – uradni status stavbe. Bralec namreč navaja, da stanovanje njegovega soseda ni oskrbovano, je pa v stavbi, v kateri so tudi oskrbovana stanovanja. Ker iz pisma ni razvidno, za katero stavbo v Mariboru gre, navedb nismo mogli preveriti, prav tako ne moremo ugotoviti njene uradne namembnosti in s tem, ali je bilo kratkotrajno oddajanje v konkretnem primeru prepovedano.

Pet primerov pod drobnogledom

Prav področje kratkotrajnega oddajanja stanovanj, ki se nahajajo v stavbah z oskrbovanimi stanovanji, je letos vzela pod drobnogled tudi Stanovanjska inšpekcija Inšpektorata RS za okolje in prostor. Pri določanju vzorca za nadzor so inšpektorji pregledovali javno objavljene oglase za kratkoročno oddajanje stanovanj, ki se nahajajo na spletnih portalih. Obravnavali so pet primerov, pri katerih niso ugotovili nepravilnosti, so nam sporočili.

Od zavezancev so pridobili dokumentacijo, na podlagi katere so preverjali dejansko in pravno stanje. "Primeri so se med seboj razlikovali: v dveh primerih so ponudniki kratkotrajno oddajanje prenehali izvajati ob začetku uporabe novega Zakona o gostinstvu. V enem primeru se je dejavnost izvajala v poslovnem prostoru, v drugem v večstanovanjski stavbi, kjer so bila potrebna soglasja lastnikov že pridobljena, tretji primer pa se sploh ni nanašal na kratkotrajno turistično oddajanje," navajajo na Stanovanjski inšpekciji. Vseh pet postopkov je bilo po preveritvi dejanskega in pravnega stanja zaključenih oziroma ustavljenih.

Ker gre za novo zakonsko ureditev, se praksa nadzornih organov še oblikuje, pojasnjujejo. Z usmerjenimi nadzori bodo zato nadaljevali, hkrati pa bodo lastnike, sobodajalce, upravnike in druge deležnike obveščali o pravilih. "Pomemben vidik ni le ugotavljanje že nastalih kršitev, temveč tudi ozaveščanje in pojasnjevanje pravil," poudarjajo.

Ključen je uradni status

Ena pomembnejših ugotovitev letošnjega nadzora je, da iz oglasa za turistično nastanitev ni mogoče zanesljivo ugotoviti pravnega in gradbenega statusa objekta. Pri presoji je odločilna uradna namembnost stavbe oziroma podatki iz gradbenega in uporabnega dovoljenja, opozarjajo na Stanovanjski inšpekciji. "Zgolj poimenovanje ali trženje nepremičnine kot ‘oskrbovano’ oziroma ‘varovano’ stanovanje zato še ne pomeni, da je objekt tudi po gradbenih predpisih razvrščen kot stavba z oskrbovanimi stanovanji," pojasnjujejo.

Prav od te klasifikacije so odvisna pravila. Kot navajajo na inšpekciji, kratkotrajno oddajanje turistom v stavbah, ki so po klasifikaciji CC-SI opredeljene kot 11301 – stanovanjske stavbe z oskrbovanimi stanovanji, ni dovoljeno, in to ne glede na pridobljena soglasja. V večstanovanjskih stavbah, razvrščenih v klasifikacijo CC-SI 112, pa je kratkotrajno oddajanje dovoljeno, če so izpolnjeni zakonsko določeni pogoji. Med njimi je soglasje 75 odstotkov etažnih lastnikov, soglašati pa morajo tudi vsi etažni lastniki posameznih delov, ki mejijo na stanovanje, v katerem se opravlja dejavnost kratkotrajnega oddajanja.

"Tudi če so soglasja etažnih lastnikov pridobljena, lahko tisti, ki se s kratkotrajnim turističnim oddajanjem ne strinjajo, še vedno uveljavljajo sodno varstvo," pojasnjujejo na inšpekciji. Stvarnopravni zakonik namreč določa, da etažni lastniki svojih pravic ne smejo izvrševati na način, ki čezmerno moti druge stanovalce ali uporabo skupnih delov stavbe. Inšpektorji so pri nadzoru zaznali tudi razhajanja med podatki v posameznih evidencah ter uradno oziroma dejansko namembnostjo objektov.

Prepoved in visoke globe

Za nadzor nad opravljanjem nastanitvene dejavnosti v večstanovanjskih stavbah in večstanovanjskih stavbah z oskrbovanimi stanovanji je pristojna Stanovanjska inšpekcija. Če se nastanitvena dejavnost opravlja v stanovanju v stavbi z oskrbovanimi stanovanji, lahko dejavnost začasno ali trajno prepove, pojasnjujejo.

Predvidene so tudi globe. "Za pravne osebe znašajo od 5000 do 50.000 evrov, za samostojne podjetnike od 3000 do 20.000 evrov, za posameznike, ki samostojno opravljajo dejavnost, pa od 2000 do 12.000 evrov," navajajo na inšpekciji.

Stanovanjska inšpekcija namerava preventivne nadzore nadaljevati, njihov obseg pa bo prilagajala drugim prednostnim nalogam. Ob tem opozarjajo, da je bil letošnji nadzor opravljen na omejenem vzorcu: "Nadzor je bil izveden na omejenem vzorcu petih primerov, zato ugotovitev ni mogoče posploševati na celotno področje kratkotrajnega oddajanja v Sloveniji."