Kaj se dogaja v tem slovenskem mestu? 24 kvadratnih metrov velika garsonjera za več kot 170 tisočakov

Če se še spomnite časov, ko je bilo mogoče ob morju kupiti stanovanje po primerljivih cenah kot v notranjosti države, ste že zdavnaj zamudili zadnji vlak. Danes Koper piše svojo nepremičninsko zgodbo. Takšno, v kateri cene nepremičnin tekmujejo za vrh slovenske lestvice in kjer tudi za starejša stanovanja z dotrajanimi fasadami pričakujejo vrtoglave zneske.

Nakup stanovanja v Kopru že dolgo ni več zgolj življenjski projekt, ampak za marsikoga skorajda nedosegljive sanje. Kdor želi postati lastnik garsonjere v središču mesta, bo za 24 kvadratnih metrov bivalne površine, obnovljene leta 2023, odštel kar 142.000 evrov. In to še zdaleč ni najvišja cena za majhno stanovanje v tem obalnem mestu. Če pobrskate po portalu nepremicnine.net, boste naleteli na oglas, v katerem se v samem središču Kopra za kar 173.000 evrov prodaja sicer obnovljena, a zgolj 24 kvadratnih metrov velika garsonjera.

Oglaševana cena je eno, prodajna pa drugo

Ker je ponudba stanovanj ta čas v Kopru zelo skromna, želite pa nekaj več prostora ter bližino morja, vas bo denimo dvosobno stanovanje v le streljaj oddaljenem Ankaranu, veliko slabih 53 kvadratnih metrov, stalo 300.000 evrov. Ljubitelji hiš z vrtom se lahko ozrejo proti samostojni hiši v Ankaranu, ki meri dobrih 138 kvadratnih metrov in se ponaša z 800 kvadratnimi metri zemljišča. Cena? Dobrih 700 tisočakov.

Cene kvadratnega metra v Kopru pogosto presegajo 4000 evrov, tudi za starejše gradnje, kar je dober pokazatelj, kako zelo cenjeno postaja življenje v mestu ob morju. Za primerjavo - v Ljubljani, kjer so cene prav tako med najvišjimi v državi, povprečni kvadratni meter trenutno stane od 3800 do 4300 evrov. Koper je torej na nekaterih lokacijah že prehitel celo prestolnico.

To potrjuje tudi najnovejša ocena vrednosti, objavljena na spletni strani Geodetske uprave RS. Na zemljevidu, kjer temna barva označuje najdražja območja, so poleg središča Ljubljane, Rožne doline, Kosez ter nekaterih turističnih krajev na Gorenjskem obarvana tudi skoraj vsa obalna naselja.

 "To je posledica ugodnih nepremičninskih let v tem mestu, velikega povpraševanja v preteklosti in seveda omejenega geografskega območja," pojasnjuje Mary Markežič, vodja in nepremičninska posrednica koprske agencije Ruj & Meridoma nepremičnine. Ob tem pa opozarja: "A kar se oglašuje, ni nujno tudi realizirano, saj so dejanske prodajne cene stanovanj in hiš pogosto nižje."

Realnost je, da ponudbe preprosto ni

Po besedah dobre poznavalke trga nepremičnin v slovenski Istri je pritisk na cene v veliki meri posledica specifične lege. "Koper leži ob morju, ima pomembno infrastrukturo, univerzo, pristanišče, odlične prometne povezave, bližino Italije in tudi slovenske prestolnice. Ponuja vse urbano udobje večjega mesta, obenem pa je ponudba stanovanjskih nepremičnin na trgu izredno omejena," še opozarja. Površin za gradnjo novih stanovanjskih naselj je malo, nove zazidljive parcele so redkost, zaradi česar cene ostajajo visoke.

Na vprašanje, kdaj je zanimanje za nepremičnine največje, odgovarja: "Spomladansko obdobje je zagotovo bolj aktivno kot preostali del leta." A hkrati poudarja, da je danes sezona prodaje močno odvisna tudi od višine obrestnih mer ter politične in gospodarske situacije. "Kupci so postali bolj previdni, odločanje traja dlje, a povpraševanja v osnovi ne primanjkuje," še opaža.

Pri povpraševanju kupci vse bolj stremijo k novogradnjam ali vsaj novejšim gradnjam. "Novogradnje in novejše gradnje so bolj zanimive in glede na razliko v ceni je popolnoma razumljivo stališče kupcev,” je mnenja Markežičeva. Turizem in bližina morja imata nedvomno velik vpliv na trg, kar se močno pozna tudi na trgu najemniških stanovanj.

"Realnost na terenu je, da je zelo malo nepremičnin, ki se oddajajo dolgoročno. Večina jih je bila kupljenih z namenom, da se poleti oddajajo turistom, pozimi pa študentom," pojasnjuje. Ob tem poudarja, da Koper ni zgolj turistično, temveč tudi pomembno študijsko središče. Na vprašanje, ali se na trgu že pojavljajo stanovanja, ki so bila doslej namenjena kratkoročnemu turističnemu oddajanju in bi jih lastniki zdaj zaradi napovedanih zakonskih omejitev preusmerili v dolgoročne najeme, nepremičninska posrednica odgovarja: "V tem trenutku ne zaznavamo večjega vpliva prihajajočega zakona, vezanega na turistično dejavnost. Vpliv bo verjetno opazen šele, ko bo zakon dokončno sprejet in stopil v veljavo."

Od 2200 evrov na 4000 in več

Po podatkih geodetske uprave je bila povprečna cena kvadratnega metra rabljenega stanovanja v Kopru leta 2014 približno 2200 evrov. Danes se povprečje giblje med 4000 in 5000 evri za kvadratni meter, kar pomeni skoraj 100-odstotni skok v desetih letih. 

Glede na omejeno ponudbo, priljubljenost obmorskih mest in stabilno povpraševanje je težko pričakovati padec cen, je prepričana Merkežičeva. Morebitni vpliv bi lahko imeli novi davki, predvsem nopovedani davek na stanovanjske nepremičnine, spremembe zakonodaje glede kratkoročnih najemov ali dvig obrestnih mer, a kot poudarja naša sogovornivca, bo trg v Kopru ostal aktiven - in drag.

Za kupce to pomeni, da bodo nakupi v prihodnje še zahtevnejši, medtem ko je za lastnike nepremičnin to odlična priložnost za dobičkonosno prodajo. Nepremičninski trg v Kopru tako ostaja eden najbolj specifičnih, dinamičnih in za številne prebivalce mesta vse bolj nedosegljivih v Sloveniji.