Sanja Verovnik
Začetek kurilne sezone je pred vrati, z njim pa se v ospredje znova vrača vprašanje, koliko nas bo letos stalo ogrevanje. Razmere na energetskih trgih ostajajo negotove. Vojne in geopolitične napetosti vplivajo na dobavne poti in cene energentov, zato ni mogoče izključiti niti občutnejših podražitev posameznih virov energije. Gospodinjstva zato vse bolj pozorno spremljajo stroške in iščejo načine, kako pri ogrevanju prihraniti kakšen evro.
Toda izbira ogrevanja ne vpliva samo na mesečne položnice. Pomembna lahko postane tudi takrat, ko se hiša ali stanovanje znajdeta na nepremičninskem trgu. Kupec namreč ob nakupu ne računa več samo, koliko bo moral odšteti za nepremičnino, ampak tudi, koliko ga bo ta stala v prihodnjih letih. Stara peč na kurilno olje, dotrajan sistem na drva ali druga energetsko potratna rešitev lahko zato hitro postanejo razlog za nižjo ponudbo. Na drugi strani lahko sodobno ogrevanje pomeni občutno prednost.
Toda za koliko? Je hiša s toplotno črpalko res vredna več kot primerljiva hiša s starim ogrevanjem? In predvsem: če lastnik pred prodajo za nov ogrevalni sistem odšteje 10.000, 15.000 ali 20.000 evrov, bo ta denar ob prodaji dobil nazaj?
Nepremičninski posrednici Marina Sreš, direktorica in nepremičninska posrednica pri Century 21 Prima, ter Dika Vranc, nepremičninska posrednica pri RE/MAX Avenija, opozarjata, da preprostega izračuna ni. Obe pa ugotavljata, da postajajo stroški ogrevanja in energetska učinkovitost za kupce vse pomembnejši.
Ne gre samo za ceno peči
"Težko je govoriti o enotnem odstotku, saj ogrevalni sistem ni samostojen element vrednosti nepremičnine," pojasnjuje Marina Sreš. Na vrednost vplivajo starost in stanje objekta, izolacija, okna, energetska učinkovitost, lokacija, pa tudi to, kateri ogrevalni sistem zamenjujemo in s čim. Po njenih izkušnjah nov sistem pogosto bolj kot samo ceno izboljša možnost prodaje nepremičnine in zmanjša prostor, ki ga ima kupec za pogajanja. Pri starejši hiši je lahko učinek še posebno očiten. Če kupec že ob ogledu vidi staro peč na kurilno olje, dotrajano peč na drva ali drug sistem, ki ga bo moral kmalu zamenjati, bo prihodnjo investicijo praviloma vračunal v ponudbo.
Pri tem ne bo nujno odštel samo predvidenega stroška novega ogrevanja. "Če denimo ocenjuje, da ga bo prenova ogrevanja stala 15.000 ali 20.000 evrov, pogosto ne bo želel znižanja samo za višino investicije, ampak še nekoliko več, saj prevzema tudi organizacijo del, tveganje dodatnih stroškov in nevšečnosti ob prenovi," opozarja Sreš. Po njenih besedah lahko zato pri sicer primerljivih hišah razlika med sodobnim in zastarelim ogrevanjem pomeni več tisoč ali celo nekaj deset tisoč evrov razlike v doseženi prodajni ceni. Pomemben učinek pa je lahko tudi drugje: nepremičnina z novejšim ogrevanjem se lahko proda bistveno hitreje.
Tudi Dika Vranc je pri določanju konkretnega odstotka previdna. Vrednosti nepremičnine, poudarja, ne določa ena naprava, temveč celota, od lokacije, velikosti in stanja objekta do kakovosti prenove, energetske učinkovitosti in trenutnih razmer na trgu. Opozarja pa na raziskavo, objavljeno leta 2025 v reviji Energy Efficiency, opravljeno na reprezentativnem vzorcu 2484 slovenskih lastnikov stanovanj. Anketirani so bili v povprečju pripravljeni sprejeti približno 1,65-odstotno cenovno premijo za izboljšanje energijskega razreda za eno stopnjo. Ob tem poudarja, da tega podatka ni mogoče enačiti z neposrednim učinkom zamenjave ogrevanja, kaže pa, da kupci energetsko učinkovitost upoštevajo pri svojih odločitvah. "Ne bi rekla, da se bo na primer 15.000 evrov investicije avtomatično odrazilo v 15.000 evrov višji prodajni ceni," je jasna. Del koristi lahko lastnik občuti že pred prodajo zaradi nižjih stroškov, del pa se pokaže v večji tržni privlačnosti in konkurenčnosti nepremičnine.
Toplotna črpalka je prednost, toda …
Kateri sistem je danes za kupca najbolj privlačen? Pri hišah Sreš opaža pozitiven odnos predvsem do toplotnih črpalk, še zlasti kadar so povezane s talnim ogrevanjem, dobro izolacijo in po možnosti tudi s sončno elektrarno. Takšna kombinacija kupcu sporoča, da so prihodnji stroški bolj predvidljivi in da ga takoj po nakupu najverjetneje ne čaka večja energetska sanacija.
Povsem drugače kupci po njenih besedah gledajo na kurilno olje. "Ogrevanje na kurilno olje danes pri prodaji ni prednost," opozarja. Podobno velja za stare sisteme na drva, zlasti če zahtevajo veliko ročnega dela. Plinsko ogrevanje je za marsikaterega kupca še sprejemljivo, vendar ga praviloma ne dojema kot posebno dodano vrednost. Pri stanovanjih je položaj nekoliko drugačen. Tam kupca pogosto bolj kot tehnologija zanima končni mesečni račun. Če so stroški nizki, je lahko to po besedah nepremičninske posrednice zelo dober prodajni argument ne glede na vrsto sistema.
Tudi Vranc med sistemi, ki lahko povečajo privlačnost nepremičnine, izpostavlja toplotno črpalko, vendar opozarja na pomemben pogoj: vgrajena mora biti v energetsko dobro zasnovan objekt, sistem pa mora biti pravilno dimenzioniran. Kupca namreč ne zanima zgolj podatek, da ima hiša toplotno črpalko. Zanimajo ga predvsem pričakovani stroški ogrevanja, udobje in kakovost celotnega sistema. Vranc navaja tudi podatke Sursa, po katerih je delež stanovanj s toplotno črpalko zrasel s 4,7 odstotka leta 2010 na 15 odstotkov leta 2019. Leta 2023 je bila toplotna črpalka glavni način ogrevanja pri 13 odstotkih gospodinjstev, pri gospodinjstvih v samostojnih hišah pa pri 18 odstotkih. A opozarja na pogosto zmotno predstavo: sama vgradnja toplotne črpalke še ne naredi hiše energetsko učinkovite. Pomembni so tudi izolacija, stavbno pohištvo, ogrevala, regulacija in kakovost izvedbe. Kupec tako v resnici ne kupuje samo načina ogrevanja, temveč ocenjuje energetsko stanje celotne nepremičnine.
Vložite 20.000 evrov. Jih boste dobili nazaj?
Prav tu se pojavi dilema številnih lastnikov, ki razmišljajo o prodaji. Če tik pred prodajo v nov ogrevalni sistem vložijo 10.000, 15.000 ali 20.000 evrov, ali lahko prodajno ceno preprosto zvišajo za enak znesek? Ne.
"Lastniku ne bi svetovala, da na investicijo gleda po principu: vložil bom 15.000 evrov in zato hišo prodal za 15.000 evrov dražje," pravi Sreš. Nepremičninski trg po njenih besedah ne deluje tako neposredno. Če lastnik tik pred prodajo vloži 20.000 evrov samo v ogrevalni sistem, ni nujno, da bo lahko ceno hiše zvišal za celotnih 20.000 evrov. Lahko pa s tem prepreči nekaj drugega: da bi kupec prav zaradi starega ogrevanja zahteval 20.000 ali celo 30.000 evrov popusta. Trditev ponazori s primerom dveh podobnih hiš, vrednih okoli 300.000 evrov. Pri prvi kupec ve, da bo moral takoj zamenjati peč, urediti ogrevanje in morda še dimnik, druga pa že ima sodobno toplotno črpalko. Druga hiša bo zanj razumljivo privlačnejša. Razlika se nato lahko pokaže tudi v ponudbah, ki so jih kupci pripravljeni dati. Učinek naložbe se torej po besedah naše sogovornice ne meri samo v višji prodajni ceni. Pokaže se lahko tudi v manjšem pritisku kupcev na znižanje cene, večjem številu zainteresiranih in hitrejši prodaji.
Podobno ocenjuje Vranc. Investicija se po njenih besedah ob prodaji ne povrne nujno in praviloma tudi ne v celoti. Če nekdo za ogrevanje porabi 20.000 evrov, zaradi tega nepremičnina ni samodejno vredna 20.000 evrov več. Pomembno je tudi, kaj je bilo poleg ogrevanja še narejeno. Če je bila zamenjava del širše energetske prenove in je bil prejšnji sistem zastarel ter drag za uporabo, je učinek lahko večji. Kadar pa lastnik zamenja samo napravo, hiša pa zaradi slabe izolacije, oken ali drugih pomanjkljivosti ostaja energetsko potratna, bo kupec takšno naložbo vrednotil drugače.
Kupec sešteva: ogrevanje, fasada, okna …
Koliko bo nepremičnina stala po nakupu, je postalo pomemben del računice kupcev. In pri starejših hišah se lahko seznam potrebnih vlaganj hitro podaljša. "Kupec začne računati: 15.000 evrov za ogrevanje, 20.000 za fasado, 10.000 za okna – in zelo hitro pride do precej visokega zneska potrebnih vlaganj," pravi Sreš. Pri tem opaža še eno težavo. Kupci pogosto niti sami ne vedo, koliko jih bo posamezna prenova v resnici stala. Negotovost jih lahko od nakupa odvrne ali pa jih spodbudi, da ponudijo bistveno nižjo ceno, ker si že vnaprej ustvarijo finančno rezervo za morebitne nepredvidene stroške.
Prodajalec lahko del te negotovosti odpravi. Zato lastnikom svetuje, da pred prodajo pridobijo nekaj informativnih ponudb izvajalcev. Tako lahko zainteresiranemu kupcu pokažejo realnejši strošek potrebne posodobitve, namesto da bi ta sam računal in morda predvidel bistveno višjo vsoto.
Da so stroški ogrevanja pomemben del dolgoročnih stroškov bivanja, poudarja tudi Vranc. Po podatkih Sursa je ogrevanje prostorov leta 2024 zavzemalo približno 60 odstotkov končne rabe energije slovenskih gospodinjstev. Zato je zastarel in potraten sistem lahko povsem konkreten razlog za pogajanje o ceni. Kupec lahko strošek zamenjave oziroma prihodnje energetske sanacije preprosto všteje v ponudbo.
Vendar tudi tukaj starost peči sama po sebi ni dovolj za presojo. Vranc poudarja, da so pomembni njeno dejansko stanje, stroški ogrevanja, pričakovana življenjska doba in energetske lastnosti celotne stavbe. Pri presoji je lahko kupcu v pomoč tudi energetska izkaznica, saj omogoča vpogled v energetsko učinkovitost nepremičnine in priporočene ukrepe za izboljšanje.
Menjati pred prodajo ali ne?
Odgovor je odvisen predvsem od tega, kdaj bo nepremičnina naprodaj. Če namerava lastnik v hiši živeti še tri, štiri ali pet let in ima zelo potraten oziroma dotrajan ogrevalni sistem, se po oceni Sreš zamenjava lahko splača. Lastnik bo v teh letih sam izkoristil nižje stroške in večje udobje, ob izpolnjevanju pogojev lahko pridobi tudi nepovratno finančno spodbudo, ob prodaji pa bo sodobno ogrevanje dodatna prednost.
Drugačna je računica, če želi hišo prodati že čez nekaj mesecev. Pri večji investiciji naša sogovornica v takem primeru svetuje previdnost. Še posebno če je celotna hiša potrebna prenove, saj novi lastnik morda želi povsem drugačno rešitev ali pa namerava prenoviti celoten objekt. Če pa je hiša lepo vzdrževana ali že obnovljena in je staro ogrevanje praktično njena edina večja pomanjkljivost, je položaj drugačen. Takrat lahko zamenjava ogrevalnega sistema precej izboljša njen položaj na trgu.
Podobno svetuje Vranc. Če je sistem dotrajan, povzroča visoke stroške in za potencialnega kupca predstavlja očitno prihodnjo investicijo, je zamenjava lahko smiselna tudi pred prodajo. Če se prodaja bliža, pa ni mogoče računati, da se bo velika investicija v celoti povrnila z višjo ceno.
Obe sogovornici tako prideta do podobnega sklepa: pred odločitvijo je treba računati širše. Koliko bo stal nov sistem? Koliko bo lastnik do prodaje z njim prihranil? V kakšnem stanju je preostanek hiše? In predvsem – bo zaradi investicije nepremičnina za kupca dejansko toliko privlačnejša? "Pred prodajo namreč ni treba odpraviti vsake pomanjkljivosti," poudarja Marina Sreš. Smiselno je vlagati predvsem v tisto, kar lahko vpliva na odločitev kupca in na končno doseženo ceno.
