Podobno kot velja za druge evropske države, imamo tudi v Sloveniji stanovanja, ki so del socialne politike. To pomeni posebno vrsto stanovanjskih enot, ki naj bi pomagale zagotoviti dostopno in primerno bivanje ljudem, ki si zaradi finančnih ali socialnih razlogov težje zagotovijo stanovanje na trgu. Gre torej za stanovanja z družbenim oziroma socialnim namenom, ne pa običajne tržne nepremičnine. Pogosto jih imenujemo kar neprofitna, javna ali socialna stanovanja, ki jih zagotavljajo država, občine ali drugi javni subjekti.
Gre za stanovanja, ki so namenjena trajnemu bivanju ranljivih skupin in po definiciji ne presegajo 120 kvadratnih metrov, če gre za enoto v večstanovanjski zgradbi, oziroma 250 kvadratnih metrov, če gre za enostanovanjski objekt. Za takšna stanovanja velja tudi znižana, 9,5-odstotna davčna stopnja davka na dodano vrednost (DDV), ki pa ne diferencira med kupci. Enaka je torej za mlade oziroma tiste, ki rešujejo svoj prvi stanovanjski problem, kot tudi za tiste, ki bi radi s špekulativnim nakupom prišli do (še enega) stanovanja. Bi bilo razlikovanje davčne stopnje glede na status kupca oziroma namen nakupa bolj pravično? Bi morda celo umirila rast cen nepremičnin oziroma zmanjšala špekulativni pritisk na trg?
Slovenija nima povsem prostih rok pri obdavčitvah
Kakorkoli obrnemo, uvedba različnih davčnih stopenj za isto stvar ni mogoča, odgovarjajo na ministrstvu za finance. Da se novogradnje stanovanj, če so del stanovanjske politike, obdavčijo po znižani, 9,5-odstotni stopnji DDV, določa že zakon o davku na dodano vrednost, spisan v skladu z evropsko direktivo o DDV. Te pa se ne sme kršiti. "Slovenija tako nima povsem proste izbire pri določanju načina in obsega obdavčitve v navedenem primeru, temveč mora slediti zakonodaji EU. V skladu z omenjeno direktivo o DDV so dobave stanovanj v okviru socialne politike lahko obdavčene po nižji stopnji DDV, oprostitev DDV pa ni dovoljena. Direktive so eden od temeljev prava EU in sodijo med tako imenovane sekundarne pravne vire EU; njihov cilj je zagotoviti harmonizacijo nacionalnih zakonodaj," razlagajo na ministrstvu.
V Sloveniji že od uvedbe zakona o davku na dodano vrednost velja nižja stopnja DDV za stanovanja, stanovanjske in druge objekte, namenjene za trajno bivanje, pri čemer je bila uporaba nižje stopnje DDV kasneje zaradi omejitev direktive o DDV omejena na stanovanja, ki so del socialne politike. Da pa bi se k tej omejitvi dodal še pogoj, da nižja stopnja DDV velja le za prvi nakup stanovanja za lastno bivanje, vsi nadaljnji nakupi stanovanjskih nepremičnin pa da bi bili obdavčeni po višji oziroma splošni 22-odstotni stopnji, pa se ministrstvu niti ne zdi smiseln. Prinesel bi namreč kup kompleksnih vprašanj in težav.
Sledile bi fiktivne prijave, družinski dogovori in druge težave
"Pri tem izpostavljamo na primer vidik nakupov novih nepremičnin zavezancev, ki so že lastniki nepremičnine, vendar so zaradi različnih razlogov primorani v naslednji nakup nepremičnine (povečanje družine, selitev, naravne nesreče, potrebe po prilagojenjem stanovanju zaradi zdravstvenih razlogov). Ker v teh primerih ne gre za nakup prve nepremičnine, bi bili pri nakupu zavezani plačilu višjega davka, čeprav bi v okviru investicije prvotno nepremičnino prodali," ministrstvo za finance navede primer sive cone in doda še en pomislek: "V primeru vezave nižje stopnje DDV le na prvi nakup stanovanja se omogoča ugodnejša davčna obravnava kupcev, ki so že pri nakupu prve nepremičnine v ugodnejšem finančnem položaju. Ti bodo že pri prvem nakupu pridobili večjo in dražjo nepremičnino ter bodo deležni nižje stopnje DDV."
In ker na ministrstvu dobro poznajo vse "finte" državljanov, opozarjajo na še eno morebitno težavo: "Pomemben vidik je tudi opredelitev kupca, ki prvič kupuje nepremičnino, saj omogoča zaobid ciljev predlagane ureditve tako, da se povezani kupci (družinski člani ali širše sorodstveno ali drugače povezane osebe) uskladijo in vsak v svojem imenu kupijo nepremičnino ter si tako zagotovijo nižjo davčno stopnjo za več nepremičnin. Pri takšni ureditvi pa bi lahko nastale tudi druge neželene posledice, kot so fiktivna prijava prebivališča in povečanje sporov glede dejanskega lastništva nepremičnin po določenem času od nakupa."
Ja, če bi bili državljani malo bolj pošteni, bi morda bilo tudi ministrstvo bolj naklonjeno "pravičnejšim" rešitvam.
