Stanovanjska kriza: So lahko prazne pisarne nova stanovanja?

Pisarne, v katerih je še pred nekaj leti vrvelo od zaposlenih, danes ponekod samevajo. Delo od doma in hibridni način dela sta v številnih evropskih mestih pustila pečat tudi na nepremičninskem trgu. Medtem ko povpraševanje po poslovnih prostorih upada, je stanovanj še vedno premalo. Zato se vse več držav sprašuje, ali bi lahko del praznih poslovnih stavb dobil novo življenje kot stanovanjski objekti.

Takšne prakse v Evropi že obstajajo. Na Nizozemskem in v Španiji, zlasti v Amsterdamu in Barceloni, so v zadnjem desetletju številne prazne pisarniške stavbe uspešno preuredili v stanovanja, pri čemer je država celo poenostavila postopke za spremembo namembnosti. Podoben pristop so ubrali tudi v Londonu, kjer so z zakonodajnimi spremembami omogočili hitrejšo pretvorbo pisarn v stanovanja, kar je prispevalo k povečanju stanovanjskega fonda.

Ovire niso postopkovne, temveč vsebinske

Bi lahko podobna pot čakala tudi Slovenijo? Pravnih ovir za to načeloma ni. Na ministrstvu za okolje in prostor pojasnjujejo, da prostorska in gradbena zakonodaja omogočata spremembo namembnosti poslovnih stavb v stanovanjske objekte, če so izpolnjeni predpisani pogoji. "Če se lahko obstoječa poslovna stavba spremeni v stanovanjsko zgolj z vzdrževalnimi deli ali manjšo rekonstrukcijo, pri čemer mora objekt izpolnjevati vse zahteve za stanovanjsko stavbo, mora investitor pridobiti gradbeno dovoljenje za spremembo namembnosti. Med drugim mora biti zagotovljena minimalna komunalna oskrba, zadostno število parkirnih mest, objekt pa mora izpolnjevati tudi zahteve pravilnika o minimalnih tehničnih zahtevah za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj," pravijo. 

Obenem pojasnjujejo, da mora investitor v postopku predložiti dokumentacijo za spremembo namembnosti, ki jo lahko izdela tudi sam, mnenje občine o skladnosti posega z občinskim prostorskim aktom ter druga mnenja, če jih zahteva posebna zakonodaja, na primer pri objektih kulturne dediščine. Prijava začetka gradnje v takšnem primeru ni potrebna, mora pa investitor pred začetkom uporabe pridobiti uporabno dovoljenje na podlagi izjave nadzornika, da objekt izpolnjuje vse bistvene in druge predpisane zahteve.

Ključni pogoj je skladnost z občinskim prostorskim aktom. Kot poudarjajo na ministrstvu, morata biti gradnja in uporaba objektov skladni z namensko rabo prostora ter prostorskimi izvedbenimi pogoji. Če ti na posamezni parceli dopuščajo tudi stanovanjsko rabo, je sprememba namembnosti mogoča po opisanem postopku.

Kaj pa ovire? Po oceni ministrstva največje niso postopkovne, temveč vsebinske. Opozarjajo namreč, da ni na vsaki lokaciji primerno poslovno stavbo spremeniti v stanovanjsko. "Zahteve glede osvetlitve, prezračevanja, požarne varnosti, števila parkirnih mest, dostopnosti storitev in komunalne opremljenosti so pri stanovanjih drugačne kot pri poslovnih objektih, zato je treba vsak primer presojati posebej," so jasni. 

Na ministrstvu za zdaj ne napovedujejo dodatnih spodbujevalnih ukrepov. Pojasnjujejo, da bo treba pri morebitnih prihodnjih spremembah celovito tehtati tudi vidike stanovanjske politike, kakovosti bivalnega okolja, uravnotežene razporeditve dejavnosti in trajnostnega prostorskega razvoja. "V tem okviru se bo presojalo tudi, ali bi bile za učinkovitejše reševanje stanovanjske problematike smiselne dodatne poenostavitve ali spodbujevalni ukrepi," dodajajo.

Koliko pisarn sameva?

Tudi natančnega odgovora na vprašanje, koliko poslovnih prostorov pri nas sameva, za zdaj ni. Geodetska uprava Republike Slovenije (GURS) takšnih podatkov ne vodi, razpolaga pa z evidenco dejanske rabe nepremičnin. V katastru nepremičnin je trenutno evidentiranih 162.852 poslovnih prostorov v 57.226 stavbah, nam razkrijejo.

Če želi lastnik poslovni prostor preurediti v stanovanje, mora pridobiti gradbeno dovoljenje, opozarjajo. Ob tem pojasnjujejo, da sami ne vodijo podatkov o izdanih dovoljenjih, beležijo pa spremembe dejanske rabe nepremičnin. Od začetka uporabe novega katastra nepremičnin, 4. aprila 2022, je bilo iz poslovnih prostorov v stanovanja preurejenih oziroma jim je bila spremenjena dejanska raba pri 1.112 enotah, navajajo. 

Da bi takšnih primerov lahko bilo v prihodnje še več, meni direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami pri Gospodarski zbornici Slovenije Boštjan Udovič. Čeprav podatkov o številu praznih poslovnih nepremičnin tudi on nima, opaža, da jih je vse težje oddati.

"Po eni strani zato, ker se spreminjajo delovni procesi, ki zahtevajo vse manj prisotnosti v pisarnah. Po drugi strani pa tudi zato, ker so določene stavbe stare in energetsko potratne, kar jih dela bistveno manj zanimive. To še posebej velja, če upoštevamo nove okoljske zahteve na EU ravni. Poleg tega se gradijo številne nove poslovne stavbe, zato bo konkurenca na tem segmentu vse večja," pojasnjuje.

Posledično lahko po njegovem mnenju tudi v Sloveniji pričakujemo, da bodo lastniki poslovnih nepremičnin vse pogosteje razmišljali o spremembi njihove namembnosti v stanovanja. "Na določeni ravni se to že dogaja. Trend velja pozdraviti, saj pomeni, da bodo stavbe, ki že obstajajo, dobile novo vsebino, namesto da bi samevale." Obenem pa opozarja, da morajo biti vsi postopki spremembe namembnosti zakoniti. "S tem merim predvsem na kakšne postopke, ki jih lastniki izvajajo brez ustreznih dovoljenj," je dejal.

Sprememba namembnosti ni dovolj

Na vprašanje, ali je večino poslovnih stavb sploh mogoče preurediti v stanovanja in ali je takšna prenova cenejša od novogradnje, na Zbornici za arhitekturo in prostor Slovenije poudarjajo, da enoznačnega odgovora ni. Generalni sekretar zbornice Vlado Krajcar pravi, da bi šele temeljita analiza in statistika lahko ponudili merodajne odgovore. "V odsotnosti slednjih lahko na splošno odgovorimo le, da je odvisno od primera do primera, pri čemer je gotovo vsestransko najbolj trajnostna opcija, da povsod, kjer je to mogoče, namesto da gradimo nove, prenavljamo in prilagajamo obstoječe gradbene strukture," je jasen Krajcar.

Ob tem Udovič opozarja, da zgolj sprememba namembnosti ni dovolj. Stanovanja morajo biti kakovostno načrtovana in prilagojena bivanju. "Stanovanja morajo biti arhitektonsko in funkcionalno prilagojena bivanju. Enako velja za samo stavbo in njeno okolico. Sicer pa težav s tem ne vidim," sklene Udovič.

Ob vse večjih potrebah po stanovanjih in spreminjajočem se načinu dela bi lahko torej prav prazne poslovne stavbe v prihodnjih letih postale eden od neizkoriščenih virov za širitev stanovanjskega fonda v Sloveniji. Kolikšen bo njihov dejanski prispevek, pa bo odvisno od ekonomike prenov, prostorskih omejitev in pripravljenosti lastnikov za takšne naložbe.