Barbara Gavez Volčjak
Človekove potrebe in zmožnosti se skozi življenje nenehno spreminjajo, in da bi lahko izkoristili vse svoje potenciale, se moramo tem spremembam stalno prilagajati. Ne le pri prehrani, delu, preživljanju prostega časa, enako velja tudi za bivanje. Dom, ki smo ga ustvarili za družino, v starosti morda ne ustreza več našim potrebam. Lahko da je prevelik za čiščenje in vzdrževanje, nefunkcionalen za pešajoče sposobnosti, energetsko potraten ali kakorkoli drugače neprimeren. Čas je, da razmislimo o ukrepu, ki mu strokovnjaki rečejo optimizacija nepremičnine.
Za kaj gre? "Vprašati se moramo, ali nam nepremičnina prinaša mir ali skrbi," sta na predavanju, ki ga je nedavno organiziral Večgeneracijski center+ Srce Štajerske, zastavili tezo Eva Cirnski in Nataša Goričan iz nepremičninske agencije 24nep. Ljudem, ki čutijo, da jim je nepremičnina – bodisi dom, v katerem bivajo, bodisi druga nepremičnina, ki jo imajo v lasti – bolj v breme kot v korist, polagata na srce, naj storijo potrebne korake, da se tega bremena znebijo. "Prodaja ni edina možnost, hišo si na primer lahko delimo z vnuki, je del oddamo podnajemnikom, študentom ali damo prostor na voljo za sobivanje, zlasti slednje pri nas ni dovolj poznano," naštevata sogovornici. "Cilj optimizacije je v prvi vrsti ta, da si olajšamo življenje, da si lahko še kaj privoščimo ali poskrbimo za druge potrebe, ki zahtevajo finančni vložek: zdravljenje, medicinski pripomočki, gradbene prilagoditve in podobno." Marsikdo se po njunih besedah izogiba spremembam tudi z mislijo na potomce in dediščino, ki jim jo bo zapustil, pri tem pa pozablja, da bi otrokom ali vnukom morda celo bolj koristilo, da so starši varni, preskrbljeni in finančno neodvisni.
Nadzor nad lastnimi financami
Optimizacija nepremičnine sicer ni samo stvar starejših, obenem poudarjata Eva Cirnski in Nataša Goričan, dobrodošla je v vsakem starostnem obdobju, da ohranimo nadzor nad lastnimi financami. Nekateri koraki pa so zelo pomembni tudi, kadar nepremičnino kupujemo, saj se lahko ta čez nekaj let izkaže za mačka v žaklju, ker je prodajalec zamolčal kakšno pomembno dejstvo ali pomanjkljivost. Pri tem sta pomembna pravni in tehnični vidik nepremičnine, opozarjata sogovornici.
Pravna urejenost nepremičnine je razvidna iz zemljiškoknjižnega vpisa, v katerem je navedeno, ali so na nepremičnini kakršnakoli bremena, omejitve, kdo je lastnik in kolikšen delež ima. "Zemljiška knjiga je elektronsko dostopna na portalu eSodstvo, za ogled moramo poznati katastrsko občino in identifikacijsko številko stavbe in stanovanja," pojasnjujeta sogovornici. Pri tehničnem vidiku se v prvi vrsti zastavlja vprašanje, kaj v nepremičnini je že ali bo kmalu postalo strošek. V blokovskem stanovanju je to denimo poleg obratovalnih stroškov še prispevek v rezervni sklad, plačilo upravniku, cena ogrevanja, energetska izkaznica, zavarovanje, načrtovane investicije in še kaj. Če govorimo o hiši, so poleg rednih komunalnih stroškov in ogrevanja večji zneski ponavadi namenjeni zamenjavi strehe, odpravljanju posledic morebitne vlage in podobno. "Navedeno lahko strnemo v preprosto vprašanje: koliko stane in kdaj je treba ukrepati?" pravita sogovornici.
Tudi davek je strošek
Ne smemo pozabiti, da med stroške štejejo tudi davki, poleg nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča je to lahko tudi davek na premoženje, dohodnina, ki jo plačuje lastnik, kadar svojo nepremičnino oddaja v najem, ob prodaji pa davek na promet nepremičnin ali davek na dobiček od kapitala. Medtem ko davek na promet nepremičnin znaša dva odstotka pogodbene vrednosti, je davek na dobiček od kapitala v osnovi višji. Obračuna se, če ima prodajalec dobiček zaradi razlike med nakupno in prodajno ceno nepremičnine, a le v nekaterih primerih. "Tega davka ne plača prodajalec, ki je imel nepremičnino v lasti več kot tri leta in je v njej živel, ali pa več kot 15 let, če v njej ni živel. Če ste lastnik manj kot 15 let in v nepremičnini ne bivate, se davčna stopnja vsakih pet let zniža za pet odstotkov: prvih pet let je 25 odstotkov, nato 20 in nazadnje 15 odstotkov," sta natančni strokovnjakinji. Enoglasno pa svetujeta: "Če nepremičnina, v kateri ne živiš, ne prinaša dohodka, pomeni strošek in zato je dobro vedeti, kolikšen je."
Ne glede na to, v katerem življenjskem obdobju smo in kaj načrtujemo, si je torej po prepričanju Eve Cirnski in Nataše Goričan treba dobro razjasniti, ali imamo vso dokumentacijo o nepremičnini pravno urejeno. "Zlasti pri hiši je treba preveriti, ali je nepremičnina vpisana v takem stanju, kot je bila pridobljena, kako je urejeno solastništvo, lastništvo. Velikokrat ni gradbene dokumentacije ali ni vpisan kak naknadno zgrajen prizidek. Če kaj manjka, naredimo konkreten načrt, kaj bomo najprej urejali, ker nekateri postopki trajajo dlje časa, sploh pri urejanju dokumentacije. Včasih je treba vključiti tudi kakšnega projektanta, da se določeni postopki izvedejo tako, kot mora biti," opozarjata sogovornici.
Posredniki so zakonsko odgovorni za predstavitev nepremičnine
Vsem, ki se odločajo denimo za prodajo nepremičnine, svetujeta, naj se obrnejo na strokovno pomoč: pravnike, notarje ali nepremičninske posrednike. "Razlika med nami je v tem, da so nepremičninski posredniki v nasprotju z drugimi odgovorni, da poleg pravnega predstavijo dejansko stanje nepremičnine," pojasnjujeta strokovnjakinji. Razložita pa tudi poslovno sodelovanje s strankami pri prodaji nepremičnine. Nepremičninski posrednik, ki prevzame določen posel, skupaj s stranko preveri zemljiškoknjižno stanje in podatke geodetske uprave, nepremičnino pa si ogleda tudi na terenu. "Razjasniti moramo tudi morebitne napake ali pomanjkljivosti, ker moramo predstaviti dejansko stanje," navajata sogovornici. Pri določitvi prodajne cene upoštevajo tri metode: oceno vseh posrednikov v agenciji 24 nep, računalniški program za določanje tržne vrednosti nepremičnin in prodajne cene primerljivih nepremičnin. "Tako po več metodah dobimo najvišjo vrednost, za katero menimo, da jo bo možno iztržiti za nepremičnino," pojasnjujeta. Predlagano ceno uskladijo s prodajalcem, nato pa začnejo prodajo oglaševati po različnih kanalih. Organizirajo oglede, pogajanja s potencialnimi kupci, stranko obveščajo o poteku prodaje in na koncu poskrbijo za sklenitev posla, overitev pogodbe pri notarju, plačilo davka od prodaje, primopredajo. Šele takrat je posrednik za svoje delo tudi plačan. "Nepremičninski posredniki zakonsko odgovarjamo za to, da posel izpeljemo po pravilih in v korist vseh vpletenih."
