Obnova stare hiše: Brez projekta ne gre

Pri nakupu stare hiše si novi lastnik pogosto najprej zastavi vprašanje, kako jo smiselno obnoviti in v njej zasnovati prostore po meri stanovalcev. To dilemo na tehtnico postavljamo z dr. Mihom Tomšičem,  arhitektko Nevo Jejčič in izr. prof. dr. Marjano Šijanec Zavrl z Gradbenega inštituta ZRMK.

"Stare hiše praviloma ne izpolnjujejo bistvenih zahtev za objekte, zato je treba k prenovi pristopiti celovito, v logičnem zaporedju in na podlagi skrbno izdelanega projekta," opozarja Tomšič. Neva Jejčič dodaja, da je prvi korak seznanitev z željami in potrebami investitorja oziroma naročnika. Temu sledi temeljita analiza dejanskega stanja stavbe: nosilnih in drugih konstrukcij, tlorisne zasnove, gabaritov in bivalnih pogojev, ovoja (fasada, tla, strop), tehničnih stavbnih sistemov in naprav, med katere sodijo ogrevanje, hlajenje, prezračevanje, klimatizacija, ter hišnih inštalacij: vodovoda, kanalizacije, električne napeljave.

Kdaj energetska prenova?

Najprej je na vrsti gradbenotehnična analiza stavbe. Poskrbeti je treba za morebitne statične utrditve in izboljšave konstrukcijskih lastnosti ter sanirati lokalne poškodbe. Poiskati in odpraviti je treba vzroke morebitne prekomerne vlage v konstrukcijah. Preveriti je treba raven požarne in električne varnosti ter izvesti potrebne popravne ukrepe. Podobno velja za vodovodne in odtočne napeljave ter kurilne, dimovodne in prezračevalne naprave, opozarja Tomšič. Neva Jejčič pa pojasni, da arhitekt nato preveri možne rešitve tlorisne zasnove in druge izboljšave na stavbi, ki sledijo sodobnim trendom ter niso v nasprotju z občinskim prostorskim izvedbenim aktom, če gre za kulturno dediščino, pa tudi varstvenim režimom. Vzporedno potekata analiza rabe energije oziroma stroškov zanjo ter ocena bivalnega in delovnega ugodja, še doda Tomšič. 

Ukrepi energetske prenove pridejo na vrsto, ko je osnovno stanje stavbe urejeno. "Odločitve o vrsti in obsegu ukrepov sprejmemo na podlagi rezultatov energetskega pregleda stavbe. Ukrepi lahko vključujejo popravila ali zamenjavo stavbnega pohištva, izvedbo dodatne toplotne zaščite ovoja, nadgradnjo ali zamenjavo sistemov ogrevanja, hlajenja, prezračevanja in priprave tople sanitarne vode, posodobitev notranje razsvetljave, uvedbo sistemov nadzora in upravljanja energije in podobno." Načrtovani ukrepi morajo biti tehnično izvedljivi in stroškovno učinkoviti. "Izbrati moramo takšno kombinacijo ukrepov, da bo njihov dolgoročni učinek pozitiven: nižji vzdrževalni in obratovalni stroški, boljše bivalno in delovno ugodje ter sprejemljiva vračilna doba finančnega vložka. Pri načrtovanju prenove moramo misliti tudi na večjo odpornost stavbe proti ekstremnim vremenskim pojavom, kot so temperaturni ekstremi, obilne padavine, veter, poplave in podobno, in na prilagajanje podnebnim spremembam."

Postopoma, po korakih 

Prenovo je mogoče izvesti tudi postopoma, po korakih. Vendar morajo biti ti med seboj usklajeni in si slediti v tehnično logičnem zaporedju, poudarja Tomšič. Zato je smiselno poiskati nasvet pri neodvisnih strokovnjakih, na primer pri strokovnjakih GI ZRMK v okviru svetovanja, članih svetovalne mreže ENSVET, v prihodnje pa tudi na občinskih svetovalnih točkah VEM, kjer bo nabor informacij še celovitejši. Opozarja, da je prvo pravilo pri posegih v konstrukcijo stavbe, da se jih nikoli ne lotevamo na pamet, temveč na podlagi gradbenotehnične analize, ki jo opravi statik, ter projekta, pripravljenega na osnovi te analize. 

Neva Jejčič poudari, da je zmotno mišljenje, da lahko posamezne notranje stene porušimo ali povečamo obstoječe odprtine brez posledic. V tehnični smernici TSG-V:006:2022 Razvrščanje objektov je med drugim navedeno: 'V večjih stavbah izpred druge svetovne vojne, ki so zidane iz polnih opečnih zidakov, je precej notranjih konstrukcijskih zidov tanjših od 19 cm. Po navadi imajo svoj temelj ali so zidani na debelejšem zidu v kleti ali pritličju, v nadstropju pa potekajo zvezno do vrha stavbe. Ne glede na njihovo debelino in ne glede na to, da ne nosijo stropov, ključno sodelujejo pri potresu, ki v prečni smeri obremeni stavbo."

Zaradi navedenega je po besedah Tomšiča ključna vloga statika, ki natančno preveri stanje konstrukcije in določi, katere zidove je mogoče odstraniti in katerih ne. Z rušitvijo tanjših - tudi navidezno predelnih - sten lahko namreč bistveno zmanjšamo potresno odpornost in druge gradbenotehnične lastnosti stavbe. To pa je temeljno pravilo pri prenovi, ki ga nikakor ne smemo kršiti. "Pri starejših stavbah lahko tudi notranje predelne stene prevzemajo del obremenitev ter pomembno prispevajo k trdnosti in varnosti celotnega objekta. Predvsem pa moramo upoštevati, da za vse ukrepe, ki presegajo definicijo manjše rekonstrukcije po veljavni gradbeni zakonodaji, potrebujemo gradbeno dovoljenje." Neva Jejčič je jasna: "Lastnik oziroma investitor je odgovoren, da gradnja ni v nasprotju s prostorskim izvedbenim aktom ter gradbenimi in drugimi predpisi, tudi če za poseg ni potrebno gradbeno dovoljenje. Zato sta kakovosten projekt za izvedbo in strokovni nadzor nad gradnjo ključnega pomena za uspešno in varno prenovo, izvedeno po predpisih in dobri gradbeni praksi."

O vrsti toplotne izolacije

Kakšne vrste toplotne izolacije so sploh primerne za stare hiše in kako vplivajo na bivalno ugodje ter energijsko učinkovitost? Tomšič odgovarja, da za izbiro toplotne izolacije pri starejših stavbah praviloma ni izrazitih omejitev ali pravil - razen v posebnih primerih, denimo pri stavbah, ki sodijo med kulturno dediščino.

Vendar to ne pomeni, da je vsak material primeren za vsak konkreten primer. "Strokovnjak gradbene fizike bo na podlagi lastnosti obstoječih konstrukcij, zlasti zunanjih sten, strehe in tal, presodil, katera izbira je najprimernejša. Pri tem bo upošteval snovne lastnosti toplotnoizolacijskih materialov, predvsem njihovo difuzijsko upornost, toplotno prevodnost, odpornost proti navlaževanju in druge relevantne lastnosti," pojasnjuje Tomšič. Za izvedbo toplotne zaščite stavbnega ovoja gradbeno dovoljenje sicer ni potrebno, vendar je nujno pripraviti projekt, ki vključuje gradbenofizikalne izračune. V njem so predvidene tudi rešitve posameznih konstrukcijskih detajlov, kjer se najpogosteje pojavljajo napake, na primer pri stikih med steno in streho ali pri okenskih odprtinah. Ena pomembnih prednosti projekta je tudi natančen popis količin materiala in del, kar omogoča realno oceno stroškov prenove.

Izboljšana toplotna zaščita, izvedena skladno s pravili stroke, ima po njegovih besedah številne pozitivne učinke. "Znižajo se stroški ogrevanja v zimskem času in stroški hlajenja poleti. Izboljšana zrakotesnost odpravi občutek prepiha ter omogoča natančnejše in učinkovitejše delovanje sistemov prezračevanja in hlajenja. Povišajo in bolj enakomerno se razporedijo temperature notranjih površin, to pa zmanjša temperaturno asimetrijo v prostorih, torej razlike med najtoplejšimi in najhladnejšimi površinami."

Premiki prostorov: kaj je dovoljeno? 

Na vprašanje, kako zahtevna je sprememba namembnosti prostorov, na primer premik kuhinje ali kopalnice, Neva Jejčič pojasnjuje, da je vse odvisno od tehnične izvedljivosti in vplivov posega na širše okolje. "Pri premikih prostorov so ključni tehnična izvedljivost, vpliv na sosednje stavbe (na primer odvod kuhinjske nape ali plinskega grelnika tople sanitarne vode pred sosedovo okno ali nova okenska odprtina na njegovo dvorišče), varovane prvine pri objektih kulturne dediščine ter pri dvo- ali večstanovanjskih stavbah vpliv posegov na skupne konstrukcijske elemente in sklope. V takih primerih potrebujemo soglasje soseda in/ali preostalih lastnikov skladno z določili zakonodaje," poudarja.

Za premik kuhinje, kopalnice ali drugih prostorov znotraj hiše ali stanovanja praviloma ni treba pridobiti upravnih dovoljenj. Težava pa nastane, če želimo v starejši stavbi v celoti ali delno rušiti nosilno steno ali steno, ki bistveno pripomore k potresni odpornosti stavbe, čeprav je tanjša, da bi na primer povezali kuhinjo, jedilnico in dnevno sobo v odprt bivalni prostor. "V takem primeru potrebujemo statika, ki presodi, ali poseg ustreza definiciji manjše rekonstrukcije, denimo, da odprtina v zidu ni širša od dveh metrov in ne presega tretjine površine stene, ali pa gre že za rekonstrukcijo, za katero je treba pridobiti gradbeno dovoljenje," opozarja. Pri premiku kopalnice je lahko omejujoč dejavnik kanalizacija oziroma možnost priključitve straniščne školjke. To je še posebno problematično pri stavbah z lesenimi stropi ali če je hiša dvo- ali večstanovanjska oziroma večlastniška. V slednjih je za vsak poseg v skupne dele stavbe, na primer izdelavo prebojev in odprtin v konstrukcijskih zidovih ali na fasadi, nujno pridobiti soglasje vseh etažnih lastnikov. Upoštevati je treba tudi predpisan odmik od meje s sosednjo parcelo. Gradbeno dovoljenje pa je potrebno, če želimo garažo ali druge prostore, na primer gospodarsko poslopje ali del poslovnega prostora, preurediti v bivalne prostore, kot sta dnevna soba ali spalnica, opozori sogovornica. "Pred vsakim večjim posegom je zato priporočljivo preveriti načrtovani poseg z določili občinskega prostorskega izvedbenega akta, da se izognemo morebitnim zapletom in neskladjem."

Od podstrešja do mansarde

Na vprašanje o možnostih preureditve podstrešja v mansardo ter povečavi ali zamenjavi oken pri starejših objektih Neva Jejčič pojasnjuje, da je treba takšne posege vedno presojati z vidika občinskih izvedbenih aktov in zakonodaje oziroma predpisov in tudi tehnične izvedljivosti. "Za preureditev podstrešja v bivalno mansardo potrebujemo gradbeno dovoljenje, ker gre za spremembo namembnosti. Tudi v tem primeru je najprej treba preveriti občinski prostorski izvedbeni akt ter tehnično izvedljivost posega," poudarja. Če je podstrešje že klasificirano kot stanovanjska površina, ki doslej ni bila izdelana, lahko znotraj obstoječih gabaritov uredimo bivalne prostore, kot so sobe ali kopalnica. Drugače pa je, če želimo enostanovanjsko hišo spremeniti v dvostanovanjsko. "V takem primeru je potrebno gradbeno dovoljenje, pred tem pa je treba preveriti, ali prostorski izvedbeni akt takšno spremembo sploh dopušča," opozarja.

Zamenjava oken praviloma šteje med vzdrževalna dela, zato zanjo ni treba pridobiti upravnih dovoljenj ali soglasij, razen če je to stavba kulturne dediščine. "Pri stavbah kulturne dediščine moramo menjavo ali obnovo oken predhodno uskladiti s pristojno območno enoto Zavoda za varstvo kulturne dediščine Slovenije. Ta ponuja brezplačno strokovno pomoč z namenom ohraniti varovane prvine stavbe, katerih del so tudi okna, to pa med drugim pozitivno vpliva tudi na vrednost nepremičnine." V okviru manjše rekonstrukcije je dovoljena tudi izvedba večjih prebojev za okna na fasadi ali novih odprtin, pa tudi frčad, vendar pod določenimi pogoji. Opozarja, da tudi pri tovrstnih posegih velja enako načelo kot pri drugih prenovah starejših objektov: pred odločitvijo je nujno preveriti prostorske pogoje, statično ustreznost in zakonodajne omejitve ter poseg ustrezno projektno obdelati in ga tudi izvesti.