Prispevek govori o razrešitvi problema z odkupom nepremičnine v Masarykovi 26, predvidene za rušitev zaradi širitve onkologije v UKC Maribor. Iz sporočila ni povsem nedvoumno, kdo in s kakšnim namenom je v javnost poslal to sporočilo, ali investitor ali pooblaščeni odvetnik stanovalcev. Vsekakor pa je sporočilo pomanjkljivo in posledično zavajajoče.
Da rešitve niso našli v razumnem času priprave investicije, niso krivi prizadeti stanovalci, ampak pripravljavci investicije, pravni zastopniki strank in predvsem nevešči cenilci. Ponudbe investitorja niso izpolnjevale osnovnih zakonskih zahtev, da če se odvzame lastninska pravica na stavbi oziroma delu stavbe, ki ga razlaščenec uporablja kot stanovanje, mora razlastitveni upravičenec zagotoviti razlaščencu lastninsko pravico na enakovredni stavbi oziroma delu stavbe, razen če razlaščenec zahteva odškodnino v denarju.
Ne glede na nadomestilo v naravi ima razlaščenec pravico do povračila stroškov, ki nastanejo v zvezi z razlastitvijo, kot so selitveni stroški, izgubljeni dobiček za čas selitve in morebitna zmanjšana vrednost preostale nepremičnine (v nadaljnjem besedilu: stranski stroški).
Cenitve, ki jih je naročil razlastitveni upravičenec kot podlago za sporazumno prodajo, so se sklicevale na uporabo mednarodnih standardov ocenjevanja vrednosti, namenjenih računovodskim in revizijskim postopkom, in so povsem zgrešile temeljne pogoje, da so stranke upravičene do enakovredne nepremičnine neodvisno od stroškov njene pridobitve. Žal jih tudi uradno pooblaščeni zastopniki pri tem niso ustrezno zaščitili.
Čeprav pri zagotovitvi enakovrednega bivališča ne gre za vrednosti, izražene v denarnem znesku, ampak za celovite bivalne okoliščine, ki so lahko kvečjemu enake ali boljše, cenejše ali dražje, je potrebno opozoriti na neustreznost zakonodaje, ki razlastitvenemu upravičencu nalaga obveznost, da naroči oceno premoženja in oceno vseh predvidenih in nepredvidenih spremljajočih stroškov. Pomanjkljivi predpisi in neuki cenilci večinoma ocenjujejo tržno vrednost na podlagi preteklih prodaj, povečanih za odškodnino za posebne razmere ali premijo "voljnost (sporazumnost) prodaje". V konkretnem primeru je razkorak med tako določeno oceno in ponudbami primernih bivališč tudi preko 500-1000 €/m2.
V konkretnem primeru je stranka ponudnika na sestanku 26. 6. v prisotnosti pravnega zastopnika in sodnega izvedenca - cenilca nepremičnin (avtorja pisma) seznanila z razlogi, zakaj se po podrobnem pregledu s ponudbo (ocen) ne more strinjati, in celo ponudila kompromis, da kljub povišani fingirani oceni stanovanja, razdeljenega v dve manjši in višje ocenjeni enoti, privoli v sporazumni dogovor, če se ponudba dopolni za slabe tri odstotke (kar je ustrezalo računski napaki cenilca in dodatnim stroškom nepotrebne razdelitve stanovanja), in da bo svoj odgovor na ponudbo posredovala v roku.
Dan po sestanku so nepričakovane izredne zdravstvene okoliščine stranko pripravile do tega, da prekine sporazumevanje in aktivnosti za uveljavljanje svojih zakonskih pravic in se posveti reševanju težav, s katerim so nedvomno prispevali tudi stresi, povezani z nestrokovnim načinom reševanja problema. Zato je tudi dala soglasje, da se agonija konča in sprejme zase slabo neustrezno ponudbo. Žal pri tej odločitvi ni imela ustrezne pravne podpore.
Za nadaljevanje razvoja UKC je to vsekakor dobra novica. A ne tudi za prizadeto in vse druge stranke. Dejstvo je, da ponudnik in tudi pravni zastopnik(i) nimajo ne potrebnega znanja ne izkušenj za reševanje prisilnih odkupov, še posebno ker sta nedorečeni tudi zakonodaja in pomanjkljiva sodna praksa. Posledica tega so oškodovane stranke, ki so v bitki z državo šibkejši člen. Mogoče bi njihovo oškodovanje lahko obeležili kot donacijo k izgradnji onkologije.
Dodatna težava je tudi v neustreznem sistemu vzgoje in izobraževanju ocenjevalcev, še zlasti po tem, ko so se v institut sodnega cenilskega in izvedenskega dela pričeli vključevati pooblaščeni ocenjevalci vrednosti, imenovani na podlagi Zakona o revidiranju, ki zadevam niso dorasli. Pristojne inštitucije pa podeljujejo in podaljšujejo licence predvsem iz komercialnih interesov in ne prevzemajo za to nikakršne družbene odgovornosti.
Neustrezne ocene so prisotne povsod, kjer je osebna korist pomembnejša od javnega interesa (primeri Litijska 5, Trenta, Dvorakova, LV Branik ...). Rešitev je v izobraževanju naročnikov takih ocen in revizijah ter javnosti dela.
To ni edini primer, ko so nepravilne ocene podlaga za odločitve, zato bi morala država - ministrstvo za pravosodje - novelirati sistem in predvsem usposobiti naročnike ocen za presojo njihove ustreznosti ter spremeniti sistem obveznega izobraževanja za podaljševanje licenc, ki je usmerjen prvenstveno v zaslužkarstvo organizatorjev in izdajateljev potrdil o izobraževanju.
Andrej Kocuvan, Maribor
Dobrodošli!
Pisma bralcev, vaše argumentirane refleksije na dom in svet, poslej objavljamo vsak dan od ponedeljka do četrtka. Vabljeni z največ 4800 znaki na pisma.bralcev@vecer.com.
Stališča bralcev ne odražajo nujno stališč uredništva.
