Davka na stanovanjske nepremičnine (še) ne bo: "To je bila politična odločitev!"

Pred dnevi je postalo znano, da napovedovanega davka na stanovanjske nepremičnine vendarle ne bo – vsaj ne v tem mandatu, kar so potrdili tudi na ministrstvu za finance. To ni popolno presenečenje. Vlada je konec minulega leta napovedala 1,45-odstotni davek, ki bi obremenil vse, ki imajo v lasti dve nepremičnini ali več, v katerih ne prebivajo. Po ocenah bi ukrep v državni proračun prinesel kar 700 milijonov evrov dodatnih prihodkov, a je v javnosti naletel na številna nasprotovanja in precejšnje neodobravanje. 

Namesto uvedbe davka se je ministrstvo odločilo, da bo raje iskalo celovitejše rešitve za večjo stabilnost na stanovanjskem trgu. Osredotočiti se nameravajo predvsem na krepitev pravne varnosti za najemodajalce in najemnike, na primer pri reševanju sporov, ko najemnik ne plačuje stroškov ali ko lastnik ne izpolnjuje svojih obveznosti glede vzdrževanja. Na tem področju bo ministrstvo sodelovalo tudi z resorjem za pravosodje, so sporočili z ministrstva.

V pripravi so tudi izboljšave sistema za registracijo najemnih pogodb. Po navedbah ministrstva številni lastniki še vedno prijavljajo bistveno nižje najemnine od dejanskih, kar zmanjšuje višino obračunanega davka, ali pa stanovanja oddajajo povsem na črno.

NUZS je zastarel instrument

Odločitev ministrstva smo komentirali z ekonomistko Andrejo Cirman, sicer redno profesorico na Katedri za denar in finance na Ekonomski fakulteti v Ljubljani, ki je bila jasna: "Glede na to, da smo pred volitvami, je odločitev s političnega vidika popolnoma razumljiva." 

Na vprašanje, zakaj po njenem mnenju doslej še nobeni vladi ni uspelo uvesti racionalnega davka na stanovanjske nepremičnine in kakšen bi moral biti učinkovit ter pravičen davek, je pojasnila, da gre pri splošnem davku na nepremičnine z ekonomskega vidika za zelo učinkovit davek. "To je davek, ki ga je težko utajiti in ima minimalen vpliv na odločitve poslovnih subjektov. Zato ga OECD pogosto izpostavlja kot neizkoriščeno priložnost v davčnem sistemu. Je precej bolj učinkovit kot dodatno obdavčevanje dela, ki vodi v to, da najbolj produktivni kadri raje odidejo v tujino ali ugotovijo, da se jim dodatno delo ne splača, saj od tega prejmejo le majhen neto znesek."

Poudarila je, da je pravično zasnovan davek na nepremičnine tisti, ki temelji na posplošeni vrednosti nepremičnin, saj ta vrednost odraža tudi ekonomsko sposobnost posameznika za plačilo davka. "Večjo vrednost nepremičnin imamo, večjo imamo tudi sposobnost za plačilo davkov," opozarja Cirmanova. Ob tem je izpostavila, da je obstoječe nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ) neustrezen in zastarel instrument: "Kar 68,7 odstotka nadomestila plačajo pravne osebe, čeprav predstavljajo le 3,4 odstotka vseh zavezancev. Medtem pa stanovanja in hiše, ki jih večinoma imajo fizične osebe, predstavljajo kar 52 odstotkov vrednosti vseh nepremičnin (brez stavbnih zemljišč). Poleg tega davka na nepremičnine po zakonu o davkih občanov vse občine niti ne pobirajo, zato veliko nepravičnosti izhaja že iz tega, v kateri občini živimo."

Najprej povečati pravno varnost lastnikov

Po njenem mnenju je eden glavnih razlogov za politično občutljivost teme ta, da smo volivci večinoma lastniki nepremičnin. Zato je splošni davek na nepremičnine za vsako vlado zelo občutljiv korak. 

"Sedanja vlada se mu je odpovedala že zgodaj v mandatu. V drugem delu pa je z uvedbo tako imenovanega stanovanjskega davka želela spodbuditi aktivno rabo stanovanj. Z davčno politiko je tako želela dopolniti stanovanjsko zakonodajo - nasloviti problem praznih stanovanj in spodbuditi oddajanje. To je dobra ideja, a najprej se moramo vprašati, zakaj sploh imamo toliko praznih stanovanj," poudarja Cirmanova.

Cirmanova pojasnjuje, da je na trgu sicer res majhen delež problematičnih najemnikov, vendar lastnik nikoli ne ve vnaprej, na koga bo naletel. "Če se izkaže, da je najemnik problematičen, se lahko zgodi, da ne plačuje niti najemnine niti stroškov. Stanovanje je zasedeno, lastnik ne dobi nič, poleg tega pa je lahko solidarno odgovoren za vse stroške. Sodna pot, da lastnik pridobi stanovanje nazaj v posest, je dolga, in če najemnik na koncu pristane v osebnem stečaju, številnih terjatev ni mogoče izterjati."

Zaradi teh tveganj se mnogi lastniki raje odločijo za oddajanje prek platform, kot je Airbnb, kjer prejmejo plačilo vnaprej, ali pa stanovanje enostavno pustijo prazno. "V takšnem primeru bi lastnik, ki ne oddaja stanovanja, z uvedbo predlaganega stanovanjskega davka na nerezidenčne nepremičnine pravzaprav bil kaznovan, ne bi mogel uveljavljati oprostitev na podlagi plačanih najemnin, saj jih sploh nima," opozarja Cirmanova. Zato meni, da je odločitev vlade, da se uvajanje davka za zdaj umakne, v dani situaciji razumna.

"Najprej je treba povečati pravno varnost lastnikov in hkrati izboljšati svetovalno mrežo za najemnike. Šele ko bodo pogoji na trgu bolj uravnoteženi in zaščitni mehanizmi delujoči, lahko razmišljamo o učinkoviti davčni politiki na tem področju," sklene ekonomistka.

Predlog je bil zelo slabo pripravljen

Padec poskusa obdavčitve stanovanj s 1,45-odstotno letno stopnjo je pričakoval tudi mag. Marko Novak, predsednik Slovenskega nepremičninskega združenja FIABCI, saj je bil predlog po njegovih besedah zelo slabo pripravljen. "Upali pa smo, da bo po javni razpravi prevladalo spoznanje o potrebnosti tovrstne obdavčitve in da bodo predlog ustrezno prilagodili ter pripravili do te mere, da bi bil širše sprejemljiv. Na tem področju moramo namreč narediti korak naprej," poudarja Novak.

Zato je popoln umik predloga negativno presenečenje, čeprav, kot dodaja, s političnega vidika razumljiv. "V razgovorih na ministrstvu za finance, tako s finančnim ministrom Klemnom Boštjančičem kot z njegovo ekipo, smo poudarili, da je uvedba nepremičninskega davka nujna. Tudi če gre za minimalno davčno breme, moramo družbo spodbuditi k razmisleku o tem, ali z določenimi nepremičninami res gospodarimo smiselno. Imamo nepremičnine, ki so obstoječe, vendar hkrati tudi neaktivne, in brez minimalnega davčnega pritiska ni nobenega motiva za njihovo bolj učinkovito uporabo."

Znotraj združenja FIABCI so si enotni, da bi bila za postopno uvedbo davka na nepremičnine potrebna nižja, največ do 0,5-odstotna stopnja, pri čemer bi se razlikovalo med stanovanjskimi in poslovnimi nepremičninami. "Ključno pa je, da se splošni javnosti jasno predstavi strateški pomen tovrstne obdavčitve. Če bodo ljudje razumeli dolgoročne cilje, denimo boljšo izrabo nepremičnin, dodatne javne prihodke za stanovanjsko politiko, večjo pravičnost, potem bo odpor gotovo manjši. Javnost bo skoraj vedno sprva proti novim davkom, razen takrat, ko postane jasno, da kot družba brez njih preprosto ne moremo več naprej!" meni Novak.

Davek odvzema politične točke

Na vprašanje, zakaj po njegovem mnenju nobeni vladi do zdaj še ni uspelo sprejeti racionalnega davka na stanovanjske nepremičnine in kakšen bi moral biti učinkovit in pravičen davek, Novak odgovarja: "Na kratko zato, ker odvzema politične točke, ker je lažje to skrb prenesti na naslednjo vlado, ker nimamo jasne zunanje grožnje, saj se večina lažje sprijazni z dodatno obdavčitvijo plač, zvišanjem DDV-ja in trošarin, dodatnim zadolževanjem države kot pa z jasnim, četudi minimalnim davkom, ki ga plačamo iz lastnega žepa."

Po njegovem mnenju bi bil pravičen nepremičninski davek tisti, ki bi obdavčil vse nepremičnine, vendar z ne previsokimi stopnjami: "Do največ 0,5 odstotka od vrednosti. Za stanovanjske nepremičnine, ki pomenijo osnovni bivalni standard gospodinjstva (npr. 150 m²), bi bila primerna nižja obdavčitev na ravni 0,15 odstotka. Dodatno pa bi bilo treba z višjo stopnjo (npr. z dvojnim osnovnim davkom) obremeniti prazne nepremičnine, ki obremenjujejo prostor in infrastrukturo, a služijo le kot premoženjska rezerva."

Prav tako meni, da bi morali davčno politiko povezati s stanovanjsko: "Z davčnimi olajšavami bi morali vzpodbujati tudi oddajanje stanovanj preko javnega najema, ki naj ga izvajajo občine ali javni stanovanjski skladi."